2026/10/14 / 鑑定理論

不動産の種別とは？不動産鑑定評価基準での意味を図でわかりやすく解説

不動産を、その用途に関して区分した分類です。宅地地域・農地地域といった地域の種別と、それに応じた土地の種別の二段で組み立てます。

不動産の種別とは

家を探すとき「このあたりは住宅街」「駅前は商業地」と、街の雰囲気で判断しますよね。その「使いみち」による分け方が種別です。土地一つだけを見て決めるのではなく、周りの街並み（地域）の使われ方から決まるのが特徴で、住宅地域の中にある土地だから住宅地、というように地域の名前から土地の種別が導かれます。

まわりの街並みで地域の種別が決まり、その中の土地の種別が決まる。

地域の種別を先に決め、そこから土地の種別が決まります

基準はまず地域を宅地地域・農地地域・林地地域などに分け（地域の種別）、その地域に応じて土地を宅地・農地・林地などに分けます（土地の種別）。宅地地域はさらに住宅地域・商業地域・工業地域に、土地も住宅地・商業地・工業地に分かれます。地域の名前から「地域」を取ると土地の種別になる、と覚えると対応が崩れません。

種別は、使われ方と権利で分ける類型と対になる分け方です

種別が「使いみち」なら、類型は「今どう使われ、どんな権利が付いているか」です。種別は地域から、類型は個々の土地から決まります。住宅地の更地、商業地の底地のように、二つを組み合わせて対象不動産の姿が定まります。

街並みで種別、敷地の中身で類型。一つの土地に二枚の札が付く。

種別を正しく決めることが、評価の精度を上げます

近隣地域が住宅地域だと分かれば、比べる取引事例も住宅地に絞れ、価格に効く要因も住環境が中心になります。留意事項が、種別の分類は地域分析・個別分析・手法の適用の各手順を通じて重要で、的確な分類が精密さを高める、と言うのはこの意味です。

住宅地域と分かれば、比べる事例も住宅地に絞れる。

不動産の種別とは、不動産の用途に関して区分される不動産の分類をいい、不動産の類型とは、その有形的利用及び権利関係の態様に応じて区分される不動産の分類をいう。

出典: 総論第2章

実務ではこう使う

現地調査では、対象地の周りの街並みや土地利用のつながりを見て、まず地域の種別（住宅地域か商業地域か）を判定し、そこから対象地の土地の種別を書きます。評価書の地域分析の欄には、近隣地域の種別と標準的使用をこの順で記載します。