2026/10/10 / 行政法規

変更の登録とは？不動産の鑑定評価に関する法律での意味を図でわかりやすく解説

不動産鑑定士は名簿に登録を受けた事項に、不動産鑑定業者は登録簿に登録した事項に変更があったとき、遅滞なく変更の登録を申請する義務です。つまり、住所や事務所、役員、専任の鑑定士が変わったら、登録を消す届出ではなく、登録の書き換えを申請します。

変更の登録とは

引っ越したら運転免許証の住所を書き換えるように、鑑定士も鑑定業者も、登録してある中身が変わったら登録を書き換えてもらいます。鑑定士名簿も業者登録簿も公衆の閲覧に供されるので、実態とずれたままでは、依頼者がその鑑定士や業者を確かめられなくなります。鑑定士は住所や所属する業者の事務所が変われば国土交通大臣に、業者は名称、役員、事務所、事務所ごとの専任の鑑定士が変われば、登録をした国土交通大臣か都道府県知事に申請します。期限は「遅滞なく」です。

登録の中身が変わったら、名簿を書き換えてもらう。

鑑定士は住所と所属先が変わったら、国土交通大臣に申請します

鑑定士名簿の登録事項は、氏名、生年月日、住所、登録番号、本籍などのほか、業者に所属する鑑定士ならその業者の名称と従事する事務所の名称・所在地です（15条、施行規則21条）。だから転居しても、同じ業者の中で別の事務所に移っても、変更の登録が要ります。名簿は国土交通省に備えるものなので、申請先はどこに住んでいても国土交通大臣です。申請書を受けた大臣は、遅滞なく変更の登録をして本人に通知します。

業者は登録簿の四つの事項の変更を、登録先に申請します

27条1項は、業者は23条1項各号の事項に変更があったときは、遅滞なく変更の登録を申請しなければならない、と定めています。その事項とは、名称又は商号、個人の氏名又は法人の役員の氏名、事務所の名称と所在地、事務所ごとの専任の不動産鑑定士の氏名の四つです。申請書は、その業者の登録をした国土交通大臣又は都道府県知事に出し、役員の増員・交代や事務所の新設による変更なら、その役員や事務所に関する書面を添付します（27条2項）。変更の登録にも登録拒否事由の審査があり（27条3項）、申請しなければ30万円以下の罰金です（57条）。

業者の登録簿は四つの欄。どれが変わっても書き換える。

期限は「遅滞なく」で、届出の「30日以内」とは違います

18条も27条1項も、変更があったときは「遅滞なく」申請すると書き、日数を切っていません。一方、鑑定士の死亡等の届出（19条）と業者の廃業等の届出（29条）は「30日以内」です。変更の登録は、登録を生かしたまま中身を正しく直す申請で、変わった瞬間から名簿とのずれが生じるので、日数を待たずすぐに出します。条文に理由は書いていませんが、届出は登録を消すための知らせで、身内の不幸や会社の解散の後始末の中で行うものなので、30日の猶予を置いたと読めます。

書き換えは遅滞なく、消す知らせは30日以内。

登録先そのものが変わるときは登録換えです

業者が事務所を増やしたり減らしたりして、登録先が知事から大臣、大臣から知事に変わるときは、変更の登録ではなく登録換えの申請です（26条）。登録換えは「あらかじめ」、変更の登録は「遅滞なく」と、時期の言葉も違います。同じ登録先の中で中身を直すのが変更の登録、登録先を移すのが登録換えです。

第十八条　不動産鑑定士は、第十五条の規定により登録を受けた事項に変更があつたときは、遅滞なく、変更の登録を国土交通大臣に申請しなければならない。　第二十七条第一項　不動産鑑定業者は、第二十三条第一項各号に掲げる事項について変更があつたときは、遅滞なく、変更の登録を申請しなければならない。

出典: 不動産の鑑定評価に関する法律 18条・27条1項

実務ではこう使う

鑑定士が転職すると、本人は名簿の変更の登録を大臣に、その人が専任の鑑定士なら前後の業者もそれぞれ変更の登録を登録先に申請し、翌年1月には変動の書面も出します。評価書に書く鑑定士の所属や登録番号、業者の事務所の表示は、この登録が最新であることが前提です。登録と実態がずれたまま評価書を出すと、監督処分の理由になります。