比較考量とは？不動産鑑定評価基準での意味を図でわかりやすく解説

比較考量とは

家賃を三つの手法で求めたら、三つの数字をどうやって一つの評価額にまとめるかが問題になります。基準は、その結びつけ方を手法ごとに決めていて、主役の試算賃料は関連づけて一つに絞り、脇の試算賃料は出た結論がずれていないかを確かめる材料に使います。この脇からの確かめ方が比較考量です。宅地の正常賃料では、積算賃料、比準賃料、配分法に準ずる方法に基づく比準賃料を関連づけ、収益賃料と賃貸事業分析法の試算賃料を比較考量します。建物及びその敷地の正常賃料では、積算賃料と比準賃料を関連づけ、収益賃料を比較考量します。

主役の試算賃料を突き合わせて決め、脇の試算賃料で結論を確かめる。

賃料の手法は、関連づける側と比較考量する側に分かれます

宅地の正常賃料の鑑定評価額は、積算賃料、比準賃料及び配分法に準ずる方法に基づく比準賃料を関連づけて決定し、純収益を適切に求めることができるときは収益賃料を比較考量して決定します。建物及びその敷地に係る賃貸事業に基づく純収益を適切に求めることができるときは、賃貸事業分析法で得た宅地の試算賃料も比較考量します。建物及びその敷地の正常賃料の鑑定評価額は、積算賃料及び比準賃料を関連づけて決定し、純収益を適切に求めることができるときは収益賃料を比較考量して決定します。収益賃料が脇に置かれているのは、収益分析法が企業の総収益から不動産に帰属する純収益を取り出す手法で、精度が事業の内容に左右されやすいためだと考えられます。

関連づけは対等に突き合わせ、標準は一つを主役にする書き分けです

関連づけて決定するとは、二つ以上の試算値を同じ重さで突き合わせて一つの結論を出すことです。標準として決定するとは、一つを主役に据えて他を比較考量することで、各論第1章の貸家及びその敷地の価格が収益価格を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量するのがこの書き方です。賃料の場面では、基準はこの「標準」の書き方を使っておらず、積算賃料と比準賃料は関連づけます。同じ各論第1章でも、更地の価格は比準価格と土地残余法による収益価格を関連づけて決定し、再調達原価が把握できる場合は積算価格をも関連づけ、面積が大きい場合等には開発法による価格を比較考量するので、類型ごとに三つの言い回しの対応を確かめます。

同じ重さで突き合わせるのが関連づけ、一つを主役にするのが標準。

比較考量する側を先に重視するという定めはありません

基準は、どの試算賃料を関連づけ、どれを比較考量するかを定めているだけで、収益賃料や賃貸事業分析法の試算賃料の説得力が積算賃料や比準賃料に一般に優るとは書いていません。むしろ比較考量は補助的な位置づけなので、脇にある試算賃料を主役より重く見ることは、この書き分けと合いません。どの試算値にどれだけ重きを置くかは、試算価格の調整の考え方に沿って、資料の信頼性や市場との整合性から案件ごとに判断します。事例が豊富な住宅地の家賃なら比準賃料が重くなることが多く、事例の乏しい特殊な建物なら積算賃料が重くなる、というように重みは資料で決まります。

重みは案件の資料で決まる。あらかじめどれが優るとは決めていない。

この場合において、純収益を適切に求めることができるときは収益賃料を比較考量して決定するものとする。

出典: 各論第2章 第1節

実務ではこう使う

評価書の結論では、「積算賃料と比準賃料を関連づけて月額〇円と判断し、収益賃料〇円がこれを大きく下回らないことを比較考量した」のように、主役と検証役を分けて書きます。関連づける側の試算値の間に開きがあれば、その理由を説明して一つに絞ります。比較考量する側は結論を支える根拠として使い、その額に引きずられて主役を動かすことはしません。

関連用語

• 試算賃料
• 正常賃料
• 賃貸事業分析法
• 収益分析法