2026/10/10 / 鑑定理論

確認方法とは？不動産鑑定評価基準での意味を図でわかりやすく解説

総論第8章により確認した事項について、後日疑義が生じることのないように、その事項とともに鑑定評価報告書に記載する、書面によるものか口頭によるものかの別等をいいます。つまり「何を確かめたか」だけでなく「どうやって確かめたか」を書き残す決まりです。

確認方法とは

土地の広さを登記事項証明書で確かめたのか、依頼者から「だいたいこのくらい」と口頭で聞いただけなのかでは、あとで数字が食い違ったときの重みがまるで違います。だから報告書には、確認した事項の横に、書面で確かめたのか口頭で聞いたのかという確認方法と、使った確認資料を書きます。後日、対象不動産の現況について疑義が出たときに、誰が何をどう確かめたのかをたどれるようにするためです。留意事項がこの記載を求めており、報告書の記載事項「対象不動産の確認に関する事項」の一部です。

確認した事項の横に、書面か口頭かと、使った資料を書き残す。

確認した事項の横に、確認方法と確認資料を書きます

総論第8章の対象不動産の確認では、物的確認と権利の態様の確認を行います。基準本文は、その確認について確認資料と照合した結果を明確に記載するよう求め、留意事項がそれに加えて、確認した事項とともに確認方法及び確認資料を記載するよう求めます。確認方法は「書面によるものか、口頭によるものかの別等」で、依頼者からの聴聞のように口頭で確かめた事項は、口頭であることを明記します。

依頼者が知っている事項でも、省略しません

記載の目的は後日の疑義を防ぐことで、鑑定評価書は依頼者の先の第三者にも読まれます。依頼者に確認した事項は依頼者が承知しているとしても、基準は鑑定評価書の利用範囲によって記載の要否を変える例外を置いていません。依頼者の内部でしか使わない評価でも、確認した事項と確認方法は同じように書きます。

依頼者の社内で使うだけでも、確認した事項と確認方法は書く。

実地調査と内覧は、省いた事情まで書きます

同じ記載事項として、実地調査を行った年月日、実地調査を行った鑑定士の氏名、立会人の氏名及び職業、実地調査を行った範囲（内覧の実施の有無を含む）、実地調査の一部を実施できなかった場合はその理由を記載します。同じ不動産の再評価で内覧の全部又は一部を省略したときは、その不動産の個別的要因に重要な変化がないと判断した根拠を書きます。省いた事実だけでなく、省いてもよいと判断した理由まで残すのは、後日「見ていないのに評価した」と疑われないためです。

総論第８章により確認した事項については、後日疑義が生じることのないように、当該事項とともに確認方法（書面によるものか、口頭によるものかの別等をいう。）及び確認資料について記載する。

出典: 総論第9章第2節

実務ではこう使う

評価書の確認事項の欄には、地積は登記事項証明書と公図で、建物の用途は現地の実査で、賃貸借の内容は依頼者からの聴取で、というように項目ごとに確認方法と資料名を書きます。口頭で聞いただけの事項はその旨を明記し、必要なら不明事項の取扱いにも回します。半年前に評価した物件を再評価して内覧を省いたときは、外観と依頼者への聴取で重要な変化がないと判断した根拠を残します。