2026/10/10 / 鑑定理論

林地地域とは？不動産鑑定評価基準での意味を図でわかりやすく解説

林業生産活動のうち木竹又は特用林産物の生育の用に供されることが、自然的、社会的、経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域です。つまり、木材になる木や竹、きのこやうるしのような林の産物を育てるのが理にかなっている山林のまとまりです。

林地地域とは

車で山あいに入ると、杉やひのきがまっすぐ植えられた山、切り出した丸太を積んだトラック、林道の脇に並ぶしいたけのほだ木が目に入ります。こうした山林のまとまりが林地地域で、宅地地域・農地地域と並ぶ地域の種別の一つです。町の中が「住むための土地の集まり」、田畑が「耕すための土地の集まり」なら、林地地域は「木や林の産物を育てるための土地の集まり」です。基準はこれを、木竹又は特用林産物の生育の用に供されることが合理的と判断される地域、と定めています。

木材だけでなく、きのこやうるしのような林の産物を育てる山林も林地地域。

木竹と特用林産物の両方を育てる地域を、林地地域と呼びます

林業生産活動には、杉やひのきを育てて木材にする仕事と、きのこ・くり・うるし・木炭のように木材以外のものを林から産む仕事の両方があります。後者を特用林産物と呼びます。基準が「木竹又は特用林産物」と両方を並べて書くのは、木材の山だけでなく、しいたけの栽培や漆の採取に使われている山も、同じ林地地域に入れるためです。どちらか一方に絞ると、実際に林業が営まれている山林の半分が種別のどこにも入らなくなってしまいます。

合理的かどうかは、四つの観点から判断します

山に木が生えているから林地地域、というほど単純ではありません。基準は、林業に使うことが自然的、社会的、経済的及び行政的観点からみて合理的かどうかで判断する、と定めます。自然的観点は傾斜や土や気候、社会的観点は林道や集落とのつながり、経済的観点は木材の値段と運び出す費用、行政的観点は保安林の指定や森林計画のような制度です。この四つは宅地地域・農地地域の定義とまったく同じ並びで、地域の種別は用途の部分だけが違い、判断の観点は共通です。

傾斜・林道・木材の値段・保安林の標識。四つの観点から林地地域と判断する。

林地は土地だけを指し、立木竹は別の財産として扱います

林地地域のうちにある土地が林地です。ただし基準は、林地の定義にだけ「立木竹を除く」と付けています。山林の売買では、土地の値段と、そこに立っている木の値段が別々に決められ、木だけを売って土地は残す、ということも普通に行われます。だから土地の種別としての林地は、木を外した地面だけを指します。地域の種別である林地地域には、この除外は付きません。

山林の売買では、土地（林地）と立木は別々の値札。

林地地域とは、林業生産活動のうち木竹又は特用林産物の生育の用に供されることが、自然的、社会的、経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域をいう。

出典: 総論第2章第1節

実務ではこう使う

山林の評価では、まず対象を立木竹を除いた土地として確定し、樹種や林齢といった立木の状態は別に整理します。次に、傾斜や林道からの距離、保安林の指定の有無を見て、その山が林業に使われ続ける地域かを確かめます。町に近く、宅地化や農地化の動きが周りに及んでいるなら、林地地域ではなく見込地として組み立てます。