2026/10/10 / 鑑定理論

新規賃料固有の価格形成要因とは？不動産鑑定評価基準での意味を図でわかりやすく解説

新規賃料を求めるときに特有の価格形成要因で、当該地域の賃貸借等の契約慣行と、賃貸借等の種類・目的、一時金、特約事項等の新規賃料を求める前提となる契約内容の二つです。つまり、その土地の周りではどんな貸し方が普通かと、この契約ではどう貸すかの二つです。

新規賃料固有の価格形成要因とは

同じ土地を貸すのでも、権利金を取るのが普通の地域と敷金だけの地域では、月々の地代の相場が違います。同じ地域でも、30年で必ず土地が戻る事業用の定期借地と、更新を重ねて続く普通借地では、成立する地代が違います。土地の値段を求めるときには出てこない、賃料ならではのこうした要因を、基準は新規賃料固有の価格形成要因と呼びます。主なものは、当該地域の賃貸借等の契約慣行（その地域では権利金や敷金をどう扱うのが普通か）と、賃貸借等の種類・目的、一時金の授受の有無及びその内容、特約事項の有無及びその内容等の前提となる契約内容（この契約ではどう貸すか）の二つです。

地域ではどう貸すのが普通か、この契約ではどう貸すか。地代を決める二つの要因。

地域の側の契約慣行と、契約の側の契約内容の二つです

一つ目の当該地域の賃貸借等の契約慣行は、その地域で土地を貸すときに権利金を取るか、敷金は何か月分か、更新料の慣行があるかといった、地域の側にある事情です。二つ目の前提となる契約内容は、賃貸借等の種類・目的、一時金の授受の有無及びその内容、特約事項の有無及びその内容など、これから結ぶこの契約の側にある事情です。基準は二つを別々の項目として並べています。宅地の正常賃料は、賃貸借等の契約内容による使用方法に基づく経済価値に即応する賃料として求めるので、前提となる契約内容は評価の土台そのものになります。建物及びその敷地の新規賃料についても、宅地の場合に準ずるとされ、同じ二つの要因を見ます。

賃料改定の経緯は、続いている契約にしか無い継続賃料の要因です

新規賃料は、新たに結ぶ賃貸借等の契約で成立する賃料です。まだ契約が始まっていないので、賃料を改定した経緯というものが存在しません。契約の内容及びそれに関する経緯や周りの賃料・土地価格の推移は継続賃料固有の価格形成要因であり、賃料改定の経緯は継続中の契約の実際支払賃料を改定するときに総合的に勘案する事項の一つで、どちらも続いている契約の側にあります。逆に、当該地域の賃貸借等の契約慣行はこれから契約を結ぶときに効く新規賃料の要因なので、継続中の契約の改定で勘案する事項には出てきません。契約上の条件や使用目的の変更に伴う改定で特に勘案するのも、賃貸借等の態様、変更内容、条件変更承諾料又は増改築承諾料の額の三つで、契約慣行はここにも入りません。

新しく結ぶ契約と続いている契約では、賃料に効く要因が別の箱に入る。

契約内容が分からないときは、慣行で代用せず確かめて確定します

基準は、前提となる契約内容と当該地域の契約慣行を別々の要因として並べているだけで、契約内容が分からないときに地域の標準的な契約慣行に基づいて評価するという定めは置いていません。求めたいのは地域の賃料水準ではなく、その契約で成立する対象不動産の賃料なので、前提となる契約内容が決まらないまま評価に入ることはできない、と読めます。契約書案がまだ無い依頼では、依頼者に確認して前提とする契約内容を決めてから着手します。契約慣行は、決めた契約内容がその地域で通常のものかを見る材料であって、契約内容の代わりにはなりません。

（2）賃貸借等の種類・目的、一時金の授受の有無及びその内容並びに特約事項の有無及びその内容等の新規賃料を求める前提となる契約内容

出典: 各論第2章第1節

実務ではこう使う

新規の地代を求める依頼では、まず契約書案を読み、借地の種類と期間、権利金や保証金の有無、用途や増改築の特約を確かめます。あわせて、その地域で権利金を授受する慣行があるか、敷金は何か月分が通例かを調べ、比準に使う事例もこれらが似たものを選びます。契約書案が無ければ、前提とする契約内容を依頼者と決めてから評価に入ります。