不動産鑑定における賃貸事例比較法の実務

賃貸事例比較法とは

不動産鑑定士が賃料の鑑定評価を行う際に用いる手法の一つが賃貸事例比較法である。この手法は、実際の賃貸借事例から得られる賃料水準を基礎として、対象不動産の試算賃料を求めるものであり、価格を求める場合における取引事例比較法の適用手順と類似した構造を持つ。

賃貸事例比較法は、新規賃料を求める場合と継続賃料を求める場合の双方で適用される。新規賃料を求める場合には積算法や収益分析法と並ぶ新規賃料の手法として、継続賃料を求める場合には差額配分法、利回り法、スライド法の仕組みと適用と並ぶ継続賃料の手法として位置づけられている。

賃貸事例比較法は、まず多数の新規の賃貸借等の事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る実際実質賃料に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた賃料を比較考量し、これによって対象不動産の試算賃料を求める手法である（この手法による試算賃料を比準賃料という。）。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第2節

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賃貸事例比較法の適用手順

基本的な流れ

賃貸事例比較法の適用手順は、取引事例比較法に準じた以下のステップで構成される。

実際実質賃料の把握

賃貸事例比較法では、実際実質賃料を基礎として比較を行う点が重要である。実際実質賃料とは、実際に支払われている不動産に係るすべての経済的対価であり、支払賃料のほか、一時金の運用益や償却額を含む概念である。

新規賃料の求め方で解説したとおり、賃料には実質賃料と支払賃料があり、一時金の授受がある場合にはこの区別が重要となる。賃貸事例比較法では実際実質賃料をベースとすることで、一時金の授受の有無や額の違いを調整した上での比較を可能にしている。

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事例の収集と選択

取引事例比較法に準ずる

事例の収集及び選択については、基準は次のように規定している。

賃貸借等の事例の収集及び選択については、取引事例比較法における事例の収集及び選択に準ずるものとする。この場合において、賃貸借等の契約の内容について類似性を有するものを選択すべきことに留意しなければならない。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第2節

事例選択の要件

取引事例比較法の適用手順と同様に、賃貸事例の選択においても以下の要件を満たす必要がある。

契約内容の類似性

賃貸事例比較法に特有の留意点として、賃貸借等の契約の内容の類似性がある。契約内容の類似性を判断する際の留意事項として、基準の留意事項は以下を例示している。

これらの項目について対象不動産と類似した事例を選択することが、賃貸事例比較法の精度を高める上で不可欠である。

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事情補正と時点修正

事情補正

賃貸借においても、特殊な事情により賃料水準が歪められている場合がある。例えば以下のような場合には、事情補正が必要となる。

事情補正の方法は、取引事例比較法の適用手順における事情補正の考え方に準ずる。

時点修正

賃貸借事例の時点と価格時点が異なる場合には、その間の賃料水準の変動を反映する時点修正が必要である。

賃料の時点修正においては、賃料の遅行性に留意する必要がある。不動産の賃料は地価や物価の変動に対して遅れて変動する性質があるため、地価の変動率をそのまま賃料の時点修正率として用いることは適切でない場合がある。

時点修正率の算定には、以下のような資料を活用する。

• 近隣地域等における実際の賃料改定の動向
• 賃料指数の推移
• 地価の変動率（賃料の遅行性を考慮して援用）
• 消費者物価指数等の一般的な物価変動

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地域要因・個別的要因の比較

賃料固有の地域要因

賃料を求める場合の地域要因の比較に当たっては、賃料固有の価格形成要因が存すること等により、価格を求める場合の地域と賃料を求める場合の地域とでは、それぞれの地域の範囲及び地域の格差を異にすることに留意することが必要である。

― 不動産鑑定評価基準に関する実務指針（留意事項） 総論第7章

この規定は、賃貸事例比較法において特に重要な点である。賃料の地域と価格の地域は必ずしも一致しない。例えば、同一の住宅地域であっても、賃料水準は最寄り駅からの距離や生活利便施設の配置等により、価格水準とは異なる格差を生じることがある。

個別的要因の比較

個別的要因の比較においては、不動産の物理的要因に加えて、契約内容に関する要因も考慮する必要がある。

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新規賃料を求める場合の適用

宅地の正常賃料

宅地の正常賃料を求める場合、基準は以下のように規定している。

宅地の正常賃料の鑑定評価額は、積算賃料、比準賃料及び配分法に準ずる方法に基づく比準賃料を関連づけて決定するものとする。

― 不動産鑑定評価基準 各論第2章第1節

賃貸事例比較法による比準賃料は、積算賃料とともに宅地の賃料を決定する際の主要な手法として位置づけられている。

建物及びその敷地の正常賃料

建物及びその敷地の正常賃料を求める場合には、以下のとおりである。

建物及びその敷地の正常賃料の鑑定評価額は、積算賃料及び比準賃料を関連づけて決定するものとする。

― 不動産鑑定評価基準 各論第2章第2節

新規賃料における事例選択の留意点

新規賃料を求める場合には、価格時点に近い時点に新規に締結された賃貸借等の事例から比準する必要がある。継続賃料の改定事例と新規賃料の事例では賃料水準が異なるのが一般的であるため、新規に契約された事例を選択することが重要である。

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継続賃料を求める場合の適用

継続賃料における賃貸事例比較法

継続賃料を求める場合にも、賃貸事例比較法は適用される。

賃貸事例比較法は、新規賃料に係る賃貸事例比較法に準じて試算賃料を求める手法である。試算賃料を求めるに当たっては、継続賃料固有の価格形成要因の比較を適切に行うことに留意しなければならない。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第2節

継続賃料固有の価格形成要因

継続賃料の賃貸事例比較法を適用する際には、以下の継続賃料固有の価格形成要因の比較を適切に行う必要がある。

新規賃料と継続賃料では、事例として選択すべき賃貸借の性質が異なる点に注意が必要である。

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配分法に準ずる方法に基づく比準賃料

概念

宅地の正常賃料を求める場合には、通常の賃貸事例比較法による比準賃料のほか、配分法に準ずる方法に基づく比準賃料も活用される。

これは、宅地を含む複合不動産の賃貸借事例から、宅地以外の部分に対応する賃料相当額を控除して求めた比準賃料である。宅地単独の賃貸借事例が乏しい場合に、建物及びその敷地の賃貸借事例から宅地の賃料を間接的に把握する方法として有用である。

適用の留意点

この方法の適用に当たっては、以下の点に留意する。

• 賃貸借等の契約内容の類似性
• 敷地の最有効使用の程度に関する留意
• 複合不動産の賃料から宅地部分を適切に抽出すること

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取引事例比較法との異同

共通点

相違点

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試験での出題ポイント

短答式試験

• 賃貸事例比較法の定義: 「新規の賃貸借等の事例に係る実際実質賃料に事情補正・時点修正を行い、地域要因・個別的要因の比較を行って比準賃料を求める手法」
• 事例選択の要件: 取引事例比較法に準ずるが、「賃貸借等の契約の内容について類似性を有するものを選択すべき」という付加的要件がある
• 新規賃料と継続賃料の別: 両方の場面で適用される手法であること、継続賃料の場合は継続賃料固有の価格形成要因の比較が求められること

論文式試験

• 新規賃料の鑑定評価手法の体系: 積算法・賃貸事例比較法・収益分析法の3手法を対比する問題
• 継続賃料の4手法の比較: 差額配分法、利回り法、スライド法の仕組み、賃貸事例比較法のそれぞれの特徴を論じる問題
• 賃料固有の地域要因: 「価格を求める場合の地域と賃料を求める場合の地域は異なり得る」点を論述する問題

暗記のポイント

1. 比準賃料の定義: 賃貸事例比較法により求められた試算賃料
2. 事例選択の特有の留意点: 「賃貸借等の契約の内容について類似性を有するものを選択すべき」
3. 賃料の地域: 「賃料固有の価格形成要因が存すること等により、価格を求める場合の地域と賃料を求める場合の地域とでは、範囲及び格差を異にする」

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まとめ

賃貸事例比較法は、実際の賃貸借事例に基づいて比準賃料を求める手法であり、取引事例比較法と類似した構造を持つ。新規賃料と継続賃料の両方の場面で適用され、不動産の賃料評価において市場の実態を反映する重要な役割を果たしている。

この手法の最大の特徴は、事例選択において賃貸借等の契約内容の類似性が求められる点にある。賃貸形式、賃貸面積、契約期間、一時金の条件等について対象不動産と類似した事例を選択することが、比準賃料の精度を左右する。

また、賃料の地域要因は価格の地域要因と異なり得るという点も、賃貸事例比較法に固有の重要な論点である。新規賃料の求め方、継続賃料の求め方、価格形成要因の解説もあわせて参照し、賃料評価の全体像を把握されたい。