不動産鑑定におけるサブリース物件の評価

サブリースとは

サブリース（転貸借）とは、建物の所有者（オーナー）がサブリース会社（マスターレッシー）に一括賃貸し、サブリース会社がさらにエンドテナントに転貸する賃貸借形態のことです。

不動産鑑定評価においては、サブリース契約が付着した物件の評価は、通常の賃貸物件とは異なる考慮事項が必要となります。

サブリース契約の構造

二重の賃貸借関係

サブリースの特徴

サブリースの二重の賃貸借

サブリース物件の鑑定評価の考え方

基本的な問題

サブリース物件の鑑定評価において最も重要な論点は、収益をどの水準で把握するかという点です。

鑑定評価基準の考え方

鑑定評価基準は、収益還元法の適用において、対象不動産の経済価値に即応する適正な賃料に基づく純収益を用いるべきとしています。

サブリース物件の場合、サブリース契約の存在は不動産の本来の経済価値を変えるものではないため、不動産本来の収益力（エンド賃料ベース）を基に評価することが基本的な考え方です。

ただし、サブリース契約の残存期間中は、実際にオーナーが受領する賃料がマスターリース賃料であることも考慮する必要があります。

DCF法によるサブリース物件の評価

DCF法の適用

DCF法によるサブリース物件の評価では、サブリース契約の残存期間とその後の期間を区分して収益を把握することが有効です。

サブリース契約期間中:

サブリース契約終了後:

契約期間中と終了後を分ける

リスク要因の考慮

サブリース物件の評価では、以下のリスク要因を割引率や還元利回りに反映させる必要があります。

賃料減額請求の問題

借地借家法の適用

オーナーとサブリース会社の間のマスターリース契約（判例のいう「いわゆるサブリース契約」）においても、借地借家法第32条の賃料増減額請求権が適用されることが判例で確認されています。

不動産賃貸業等を営む甲が，乙が建築した建物で転貸事業を行うため，乙との間であらかじめ賃料額，その改定等についての協議を調え，その結果に基づき，乙からその建物を一括して賃料自動増額特約等の約定の下に賃借することを内容とする契約（いわゆるサブリース契約）についても，借地借家法３２条１項の規定が適用される。

― 最高裁平成15年10月21日第三小法廷判決（民集57巻9号1213頁）裁判要旨

この判例は、マスターリース契約であっても、経済情勢の変動によりマスターリース賃料が不相当となった場合には、サブリース会社からの賃料減額請求が認められることを示しています。

鑑定評価への影響

賃料減額請求の可能性は、サブリース物件の評価において重要なリスク要因です。特に、マスターリース賃料が市場賃料を大幅に上回っている場合には、将来の賃料減額リスクを適切に考慮する必要があります。

市場賃料との乖離と減額請求

証券化対象不動産としてのサブリース物件

証券化対象不動産の評価

不動産投資信託（REIT）やファンドが保有するサブリース物件の評価においては、DCF法の適用が特に重要です。

直接還元法の適用

サブリース物件への直接還元法

直接還元法によるサブリース物件の評価では、以下の点に留意します。

試験での出題ポイント

短答式試験

論文式試験

論点1：サブリース物件の収益把握。 マスターリース賃料ベースとエンド賃料ベースの考え方の違いを論述する問題です。

論点2：サブリース物件のリスク評価。 賃料減額リスクやサブリース会社の信用リスクの反映方法を論じる問題です。

まとめ

サブリース物件の鑑定評価は、マスターリース契約とサブリース契約の二重の賃貸借関係を理解したうえで、不動産本来の収益力を適正に把握することが求められます。DCF法による評価では契約期間中と終了後を区分し、サブリース会社の信用リスクや賃料減額リスクを適切に反映することが重要です。

DCF法の仕組み、還元利回りの求め方、証券化対象不動産のDCF法適用、賃料減額請求が争われたサブリース契約と賃料減額の判例と併せて理解してください。