建物の鑑定評価の特殊性

建物の鑑定評価の概要

不動産鑑定士試験において、建物の鑑定評価はその特殊性ゆえに独特の論点を持つテーマです。建物はその敷地と結合して効用を発揮するものであり、通常は建物及びその敷地として一体で評価されます。しかし、鑑定評価の依頼目的や条件によっては建物のみの鑑定評価が求められる場合があります。

建物は、その敷地と結合して有機的に効用を発揮するものであり、建物とその敷地とは密接に関連しており、両者は一体として鑑定評価の対象とされるのが通例であるが、鑑定評価の依頼目的及び条件により、建物及びその敷地が一体として市場性を有する場合における建物のみの鑑定評価又は建物及びその敷地が一体として市場性を有しない場合における建物のみの鑑定評価がある。

― 不動産鑑定評価基準 各論第1章第3節

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建物のみの鑑定評価の2つの類型

類型1：市場性を有する場合の建物のみの鑑定評価

この場合の建物の鑑定評価は、その敷地と一体化している状態を前提として、その全体の鑑定評価額の内訳として建物について部分鑑定評価を行うものである。
この場合における建物の鑑定評価額は、積算価格を標準とし、配分法に基づく比準価格及び建物残余法による収益価格を比較考量して決定するものとする。

― 不動産鑑定評価基準 各論第1章第3節

特徴:

この類型は、建物及びその敷地の一体的な市場価値を前提に、その中から建物に帰属する価値を分離して把握するものです。財務会計上の目的や、火災保険の付保額の算定など、建物の価値を個別に把握する必要がある場面で活用されます。

類型2：市場性を有しない場合の建物のみの鑑定評価

この場合の建物の鑑定評価は、一般に特殊価格を求める場合に該当するものであり、文化財の指定を受けた建造物、宗教建築物又は現況による管理を継続する公共公益施設の用に供されている不動産のうち建物について、その保存等に主眼をおいて行うものであるが、この場合における建物の鑑定評価額は、積算価格を標準として決定するものとする。

― 不動産鑑定評価基準 各論第1章第3節

特徴:

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建物の鑑定評価における原価法の重要性

積算価格が標準となる理由

2つの類型いずれにおいても、積算価格を標準として決定するとされています。建物の鑑定評価において原価法が最も重要な手法となる理由は以下のとおりです。

再調達原価の求め方

建物の再調達原価は、原価法の適用手順に従って求めます。

再調達原価は、建設請負により、請負者が発注者に対して直ちに使用可能な状態で引き渡す通常の場合を想定し、発注者が請負者に対して支払う標準的な建設費に発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算して求めるものとする。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

再調達原価 ＝ 標準的な建設費 ＋ 通常の付帯費用

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減価修正の3要因

減価の要因

建物の鑑定評価における減価修正は、以下の3つの要因に基づいて行われます。

減価の要因は、物理的要因、機能的要因及び経済的要因に分けられる。これらの要因は、それぞれ独立しているものではなく、相互に関連し、影響を与え合いながら作用していることに留意しなければならない。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

3要因の相互関連

基準が「これらの要因は、それぞれ独立しているものではなく、相互に関連し、影響を与え合いながら作用している」と述べている点は重要です。

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建物に関する個別的要因

建物の鑑定評価に当たっては、建物の個別的要因を適切に分析する必要があります。基準は建物の各用途に共通する個別的要因を以下のとおり例示しています。

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建物の用途ごとの特有の個別的要因

建物の用途によって特に留意すべき個別的要因が異なります。

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試験での出題ポイント

短答式試験

論文式試験

論点1：建物のみの鑑定評価の2類型。 市場性の有無による2つの類型の違い、それぞれの評価手法を論述する問題です。

論点2：減価修正の3要因。 物理的要因・機能的要因・経済的要因の内容と相互関連を具体例とともに論じる問題です。

論点3：建物の鑑定評価において積算価格を標準とする理由。 他の手法（比準価格・収益価格）の適用の限界と原価法の優位性を論じる問題です。

暗記のポイント

1. 部分鑑定評価: 市場性を有する場合は「全体の鑑定評価額の内訳として」部分鑑定評価
2. 手法の体系: 「積算価格を標準とし、配分法に基づく比準価格及び建物残余法による収益価格を比較考量」
3. 物理的要因: 「使用による摩滅及び破損、時の経過による老朽化、偶発的な損傷」
4. 機能的要因: 「建物と敷地との不適応、設計の不良、型式の旧式化、設備の不足及びその能率の低下等」
5. 経済的要因: 「近隣地域の衰退、不動産とその付近の環境との不適合、市場性の減退等」

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まとめ

建物の鑑定評価は、建物及びその敷地が一体として市場性を有する場合と有しない場合の2つの類型があり、いずれも原価法による積算価格を標準として決定します。市場性を有する場合は配分法に基づく比準価格と建物残余法による収益価格を比較考量し、市場性を有しない場合は特殊価格として積算価格のみで決定します。

減価修正においては、物理的要因・機能的要因・経済的要因の3つの減価の要因を分析しますが、これらは独立しているのではなく相互に関連して作用する点に留意が必要です。

建物の個別的要因は用途ごとに留意点が異なるため、個別的要因（建物）の詳細も併せて確認してください。原価法の適用手順、鑑定評価の3手法の比較も参照してください。