不動産鑑定における個別的要因（建物） - 用途別の着目点を解説
不動産鑑定における建物の個別的要因を用途別に解説。各用途に共通する9項目（建築年次・構造・耐震性・維持管理等）と用途ごとの着目点を整理。設計・設備の機能性、耐震基準との関係、有害物質の状態など市場参加者が重視する要因を網羅します。
個別的要因（建物）とは
不動産鑑定士試験において、建物に関する個別的要因は建物の鑑定評価の基礎となる分析対象です。建物は用途ごとに市場参加者が着目する要因が異なるため、用途に応じた分析が必要です。
個別的要因とは、不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因をいう。
― 不動産鑑定評価基準 総論第3章第3節
なお、市場参加者が取引等に際して着目するであろう個別的要因が、建物の用途毎に異なることに留意する必要がある。
― 不動産鑑定評価基準 総論第3章第3節
各用途に共通する個別的要因（9項目）
基準は、建物の各用途に共通する個別的要因として9項目を例示しています。
| 番号 | 要因 | 内容 |
|---|---|---|
| 1 | 建築の年次 | 新築、増改築等又は移転の時期 |
| 2 | 面積、高さ、構造、材質等 | 建物の物理的規模・構造 |
| 3 | 設計、設備等の機能性 | 機能的な水準（後述の留意事項参照） |
| 4 | 施工の質と量 | 建設工事の品質 |
| 5 | 耐震性、耐火性等建物の性能 | 構造的安全性 |
| 6 | 維持管理の状態 | 保全・修繕の履歴と現状 |
| 7 | 有害な物質の使用の有無及びその状態 | アスベスト、PCB等 |
| 8 | 建物とその環境との適合の状態 | 適合の原則との関連 |
| 9 | 公法上及び私法上の規制、制約等 | 建築基準法等への適合性 |
各項目の留意事項
設計、設備等の機能性:
留意事項は、以下の具体的事項に特に留意する必要があると述べています。
- 各階の床面積、天井高、床荷重
- 情報通信対応設備の状況
- 空調設備の状況
- エレベーターの状況
- 電気容量
- 自家発電設備・警備用機器の有無
- 省エネルギー対策の状況
- 建物利用における汎用性等
耐震性:
建築基準法に基づく耐震基準との関係および耐震改修促進法に基づく耐震診断の結果に特に留意が必要です。新耐震基準（1981年以降）と旧耐震基準の違いは、建物の価格形成に大きな影響を与えます。
維持管理の状態:
屋根、外壁、床、内装、電気設備、給排水設備、衛生設備、防災設備等に関する破損・老朽化等の状況及び保全の状態に特に留意が必要です。
有害な物質:
- アスベストの使用の有無及び飛散防止等の措置の実施状況
- PCB（ポリ塩化ビフェニル）の使用状況及び保管状況
用途ごとに特に留意すべき個別的要因
住宅
| 留意すべき要因 | 内容 |
|---|---|
| 屋根、外壁、基礎、床、内装 | 建物の基本的な構造・仕上げ |
| 間取り | 居室の配置、LDKの広さ |
| 給排水設備・衛生設備 | 台所・浴室・便所の状況 |
| 住宅性能表示 | 住宅の品質確保促進法に基づく性能表示 |
| 長期優良住宅の認定 | 長期優良住宅普及促進法に基づく認定 |
| 区分所有建物の場合 | 各論第1章第2節の個別的要因も考慮 |
事務所ビル
| 留意すべき要因 | 内容 |
|---|---|
| 基準階床面積 | テナントが利用する標準的なフロア面積 |
| 天井高 | オフィスとしての快適性 |
| 床荷重 | OA機器等の設置に耐えうるか |
| 情報通信対応設備・空調設備・電気設備 | オフィス機能の水準 |
| 共用施設の状態 | エントランス、会議室等 |
| 大規模高層ビルの場合 | エレベーターの台数・配置、店舗区画の面積・配置 |
商業施設
| 留意すべき要因 | 内容 |
|---|---|
| 各階の床面積、天井高 | 商業利用の効率性 |
| 売場面積 | 店舗の営業効率 |
| 客動線 | 顧客の回遊のしやすさ |
| 商品の搬入動線 | バックヤードの効率性 |
| 防災設備の状況 | 多数の顧客が利用する施設としての安全性 |
| バリアフリー化の状況 | アクセシビリティ |
| 施設立地・規模等に関する法令等 | 大規模小売店舗立地法等 |
物流施設
| 留意すべき要因 | 内容 |
|---|---|
| 階数 | 多層階の物流施設か平屋か |
| 各階の床面積 | 保管・作業スペース |
| 天井高 | 荷物の積み上げ高さ |
| 柱間隔 | フォークリフト等の作業効率 |
| 床荷重 | 重量物の保管に耐えうるか |
| エレベーター等 | 貨物用エレベーター、垂直搬送機 |
| 自走式車路の有無 | 各階への車両乗入れの可否 |
建物及びその敷地に関する個別的要因
建物及びその敷地の一体としての個別的要因も重要です。
| 要因 | 内容 |
|---|---|
| 配置の適応 | 敷地内における建物・駐車場・通路・庭等の配置 |
| 規模の対応 | 建物と敷地の規模の対応関係（均衡の原則） |
| 修繕計画・管理計画 | 長期修繕計画の有無と良否、修繕積立金の額 |
さらに、賃貸用不動産の場合は以下の要因が加わります。
| 要因 | 内容 |
|---|---|
| 賃借人の状況及び賃貸借契約の内容 | 賃料滞納の有無、賃借人の属性、契約形態 |
| 貸室の稼働状況 | 空室率、入居率の推移 |
| 資産区分及び負担区分 | 躯体・設備・内装の修繕費用の負担 |
個別的要因と減価修正の関係
建物の個別的要因は、原価法における減価修正の3要因と密接に関連しています。
| 個別的要因 | 関連する減価の要因 |
|---|---|
| 建築の年次、維持管理の状態 | 物理的要因（経年劣化、破損） |
| 設計・設備等の機能性、耐震性 | 機能的要因（陳腐化、能率低下） |
| 建物と環境との適合の状態 | 経済的要因（環境との不適合） |
試験での出題ポイント
短答式試験
| 出題パターン | 正しい理解 |
|---|---|
| 共通する個別的要因の数 | 9項目が例示 |
| 用途による違い | 市場参加者が着目する要因は用途毎に異なる |
| 事務所ビルの重要要因 | 基準階床面積、天井高、情報通信対応設備 |
| 物流施設の重要要因 | 階数、床荷重、柱間隔、自走式車路 |
論文式試験
論点1：建物の個別的要因の体系。 共通要因と用途別要因を体系的に整理し、用途ごとに重視される要因が異なる理由を論述する問題です。
論点2：個別的要因と減価修正の関連。 個別的要因が物理的・機能的・経済的減価にどう反映されるかを論じる問題です。
暗記のポイント
- 共通9項目: 建築年次、面積等、設計・設備、施工、耐震性等、維持管理、有害物質、環境適合、公法上の規制
- 事務所ビル: 基準階床面積、天井高、床荷重、情報通信対応設備
- 物流施設: 柱間隔、床荷重、自走式車路
- 用途による差異: 「市場参加者が着目する個別的要因が建物の用途毎に異なる」
まとめ
建物に関する個別的要因は、各用途に共通する9項目の基本要因と、用途ごとに特に留意すべき要因で構成されています。市場参加者が着目する要因は建物の用途によって異なるため、個別分析では対象不動産の用途に応じた分析が不可欠です。
個別的要因（土地）、建物の鑑定評価の特殊性、原価法の減価修正と合わせて理解してください。
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