2026/10/10 / 鑑定理論

関与不動産鑑定業者とは？不動産鑑定評価基準での意味を図でわかりやすく解説

関与不動産鑑定士の所属する不動産鑑定業者です。つまり、当該鑑定評価に関与不動産鑑定士を従事させている不動産鑑定業者のすべてで、元請の事務所だけでなく再委託先の業者も含みます。

関与不動産鑑定業者とは

不動産鑑定士は個人の資格ですが、実際の仕事は事務所や会社（不動産鑑定業者）として引き受けます。依頼者との縁は、鑑定士本人だけでなく、その人が所属する会社にも生まれます。依頼者が自社の親会社である、売上げの半分が一つの依頼者から来ている、といったつながりです。基準は、関与した鑑定士が所属する業者を関与不動産鑑定業者と呼び、鑑定士本人と並べて、対象不動産や依頼者・提出先等との関係を明らかにするよう定めています。

関与した鑑定士が所属する業者は、元請も再委託先もすべて。

関与した鑑定士が所属する業者は、すべて関与不動産鑑定業者です

留意事項は、関与不動産鑑定業者とは当該不動産の鑑定評価に関与不動産鑑定士を従事させている不動産鑑定業者のすべてをいう、と定めています。関与不動産鑑定士が再委託先も含めて全員である以上、その所属先である業者も一社とは限りません。元請の事務所と再委託先の事務所の両方に関与した鑑定士がいれば、二社とも関与不動産鑑定業者です。

依頼者との関係は、資本・人・取引の三つで明らかにします

依頼者と関与不動産鑑定業者との間の特別の資本的関係、人的関係及び取引関係の有無とその内容を明らかにします。会社どうしのつながりは、株を持ち合う資本のつながり、代表者が同じ人という人のつながり、売上げや借入れで頼り合う取引のつながりの三つに分けて見る、という整理です。留意事項は業者について、資本的関係を前事業年度に一方が他方の子会社・関連会社である場合、人的関係を依頼者又はその代表者が当該業者又はその代表者である場合、取引関係を前事業年度の借入れ・売上げ・取引額の割合で定め、いずれも「その他これらと同等以上の関係がある場合」を含めています。

会社どうしのつながりは、資本・人・取引の三本の線で見る。

留意事項の列挙は最低限で、必要な関係は他にも明らかにします

留意事項は、明らかにすべき特別の関係とその内容を「最低限、次に掲げるもの」とし、ただし書きで、依頼目的や、依頼者・提出先等のほか関係者の判断に与える大きさ等にかんがみ必要な特別の関係についても明らかにするとしています。列挙は下限であって、これで全部という意味ではありません。列挙に当たらなくても、評価書の読み手の判断に影響しそうな関係があれば、それも書きます。

列挙は最低限。判断に影響する関係は、その他の欄にも書く。

関与不動産鑑定業者とは、当該不動産の鑑定評価に関与不動産鑑定士を従事させている不動産鑑定業者のすべてをいう。

出典: 総論第8章第2節

実務ではこう使う

評価書には関与不動産鑑定業者の名称と、依頼者との関係を記載します。依頼者が自社の親会社である、依頼者からの受注が年間の売上げの半分を超えている、といった事情があればその割合まで書きます。再委託先の業者についても同じ確認を行い、まとめて記載します。