2026/10/10 / 鑑定理論

固定的であって硬直的とは？不動産鑑定評価基準での意味を図でわかりやすく解説

土地が自然的特性として地理的位置の固定性、不動性、永続性、不増性、個別性等を有することを、基準がまとめて言い表した締めの言葉です。つまり、土地は場所も量も性質も人の手で変えられず、欲しい人が増えても減っても伸び縮みしないということです。

固定的であって硬直的とは

駅前の地価が上がって、買いたい人が何人も並んでも、その土地は同じ場所に同じ広さであり続けます。車なら工場が増産し、人気が落ちれば減産しますが、土地は増やすことも減らすことも、動かすこともできません。固定的とは、場所や量や性質を人が変えられないことです。硬直的とは、欲しい人が増えても減っても、土地の側が伸び縮みして応えないことです。基準は自然的特性の五つを並べたあとで、この二語で締めくくります。

広くしてほしい、動かしてほしい、もう一区画ほしい。土地はどれにも応えない。

自然的特性の締めの言葉で、人文的特性の締めと対になります

基準は自然的特性を「固定的であって硬直的である」、人文的特性を「可変的であって伸縮的である」と、それぞれ二語で締めます。土地そのものは動かせず増やせないので固く、その上での使い方や町の中での位置づけは人が変えられるので柔らかい、という同じ土地の二つの面です。どちらの締めの言葉が付くかは、その性質を人が変えられるかどうかで決まります。用途の多様性や社会的及び経済的位置の可変性は人が変えられる性質なので、固定的・硬直的の側には入りません。

固定的で硬直的なのは土地そのもので、使われ方は変化します

土地の場所や量は変わりませんが、その上に何が建ち、どう役に立つかは変わります。基準も、諸条件の変化に伴って不動産の利用形態並びにその社会的及び経済的な有用性は変化する、と続けています。畑だった土地に駅ができて店が建てば、土地は一ミリも動いていないのに、使われ方と値打ちは大きく変わっています。締めの言葉が掛かるのは土地の性質までで、利用形態や有用性にまでは広がりません。

動かないのは土地そのもの。その上の使われ方と役立ち方は変わる。

個別性があっても、地域内の不動産との間に代替の関係があります

個別性（非同質性、非代替性）は、まったく同じ土地は二つとないという意味です。しかし家を探す人は、同じ駅から同じくらい歩く似た広さの土地を見比べて選びます。基準自身が同じ節で、地域内の他の不動産との間に代替等の関係を認めているので、固定的で硬直的だから取り替えがきかない、とはなりません。似た条件の土地の間に代替の関係があるからこそ、似た土地の取引価格を手がかりにする取引事例比較法が成り立ちます。

価格が上がっても供給が伸びないのは、この性質の反映です

一般の商品は、価格が上がれば作り手が増産して供給が増えます。土地は増やせないので、地価が上がっても供給は増えず、需要の側だけが動きます。総論第4章の需要と供給の原則が、不動産の需要と供給及び価格の形成には自然的特性及び人文的特性の反映が認められる、と言うのはこのことです。供給側の硬さは固定的であって硬直的という自然的特性の反映で、価格に応じて需要が伸び縮みするのは用途の多様性という人文的特性の反映です。

自然的特性として、地理的位置の固定性、不動性（非移動性）、永続性（不変性）、不増性、個別性（非同質性、非代替性）等を有し、固定的であって硬直的である。

出典: 総論第1章第2節

実務ではこう使う

地価が上がっている地域でも、土地の供給が急に増えて価格が落ち着くことは期待できません。地域分析で供給の限られ方を書くのは、土地の側が硬直的だからです。一方で、その土地の使われ方は依頼者の計画や規制の変更で変わるので、固定的なのは土地であって使い方ではない、と分けて説明します。