鑑定士記事

不動産鑑定における区分所有マンションの評価手法

区分所有マンションの鑑定評価で適用する三手法（取引事例比較法・原価法・収益還元法）を解説。実務で比準価格が重視される理由、階層・方位・管理状況など固有の比較項目、敷地利用権と建物の積算価格の求め方、建替え可能性の考慮を整理。

不動産鑑定における権利の価格とは？体系的に整理

借地権・底地・借家権・区分地上権など、不動産に付着する各種権利の価格を体系的に整理。権利の価格の成立要件（法的保護・経済的利益・取引可能性）、更地価格を基準とした各権利の関係式、「借地権の存在≠借地権価格の存在」の意味を解説。

不動産鑑定における賃料増減額請求と鑑定評価

借地借家法第11条（地代）・第32条（家賃）に基づく賃料増減額請求と鑑定評価の関係を解説。請求の要件（公課の増減・地価変動等）、価格時点の設定方法、直近合意時点の重要性、継続賃料の4手法、裁判における暫定賃料の取扱いを整理。

不動産鑑定における敷地利用権の評価方法

マンション等の区分所有者が敷地に対して有する「敷地利用権」の評価方法を解説。所有権の共有持分と借地権の準共有持分の違い、敷地全体の価格×敷地権割合の求め方、分離処分禁止の原則、タワーマンションの階層別効用比の考慮も整理。

不動産鑑定における立退料と借家権の関係

立退料の法的性格（正当事由の補完的要素）と借家権価格の関係を解説。立退料の4つの構成要素（借家権価格・移転費用・営業補償・造作等補償）、居住用と営業用の違い、正当事由の強弱と立退料の関係、裁判での鑑定評価の活用方法を整理。

不動産鑑定における定期借地権の評価ポイント

一般定期借地権（50年以上）・建物譲渡特約付（30年以上）・事業用定期借地権（10年以上50年未満）の3類型を比較表で整理。普通借地権との最大の違い（更新なし）、残存期間に応じた価格の逓減、底地評価の特徴、DCF法的な評価方法を解説。

不動産鑑定における取引事例の選び方と4つの要件

不動産鑑定における配分法とは？土地と建物の価格配分

異類型の取引事例から同類型の価格を抽出する「配分法」を解説。建物付き事例から更地価格を求める控除方式と構成割合方式の2つの方法、建物価格の把握方法、更地評価の実務で頻繁に使われる理由、開発法との違いを数値例つきで整理。

不動産鑑定における開発法とは？マンション用地の評価

マンション用地の評価に有効な開発法の仕組みを解説。「販売総額−開発費用の現在価値」の基本算式、想定開発の設定方法、建築費・販売費・開発リスクの査定ポイント、時間価値の考慮方法を具体的な計算例つきでわかりやすく整理します。

不動産鑑定の鑑定評価額はどう決まるのか

原価法・取引事例比較法・収益還元法の三手法から求めた試算価格を、どのように調整して鑑定評価額を決定するのか。算術平均ではない調整プロセスの4つの手順、不動産類型ごとの説得力の違い、試算価格の乖離原因の分析方法を解説。

不動産鑑定における一般的要因とは？経済動向との関係

不動産の価格形成全般に影響するマクロ的な一般的要因を、自然的・社会的・経済的・行政的の4分類に整理。金利動向や人口変動、税制改正など具体例を挙げ、鑑定評価手法の各手順でどのように考慮すべきかを解説します。地域要因・個別的要因との関係も図表で比較。

不動産鑑定における個別的要因とは？土地と建物の違い

個別的要因は個々の不動産の価格を個別的に左右する要因。土地は面積・形状・接道状況・間口奥行比、建物は構造・築年数・設備・耐震性等が該当します。住宅地・商業地・工業地の用途別要因の違い、個別分析による最有効使用の判定、取引事例比較法での近隣地域内・類似地域の比較手順も解説します。