市場抽出法と投資家調査 - 不動産鑑定で還元利回りを求める方法と実務活用
還元利回りを求める方法は基準に5つ例示されています。最も基本的な市場抽出法の取引利回り算出手順、割引率のIRRとしての求め方、投資家調査や不動産インデックスの「参考として活用」する位置づけ、各方法の着目点と使い分けを体系的に整理します。
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カテゴリ: 鑑定評価基準・理論解説
全226本
最終更新: 2026/06/07
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市場抽出法と投資家調査 - 不動産鑑定で還元利回りを求める方法と実務活用
還元利回りを求める方法は基準に5つ例示されています。最も基本的な市場抽出法の取引利回り算出手順、割引率のIRRとしての求め方、投資家調査や不動産インデックスの「参考として活用」する位置づけ、各方法の着目点と使い分けを体系的に整理します。
読む減価修正の2つの方法 - 不動産鑑定の原価法における耐用年数法と観察減価法
原価法の減価修正には耐用年数に基づく方法と観察減価法の2つがあり、基準は両者の「併用」を義務づけています。経済的残存耐用年数が特に重視される理由、定額法と定率法の違い、観察減価法における競争力比較の視点を基準原文付きで解説します。
鑑定評価の対象確定条件の3類型
鑑定評価の条件は対象確定条件・想定上の条件・調査範囲等条件の3類型に分かれます。想定上の条件に固有の3要件（利用者保護・実現性・合法性）、調査範囲等条件の対象4項目（土壌汚染・有害物質等）、証券化対象不動産での条件設定制限を整理します。
有効宅地面積率とは？不動産鑑定の開発法における算出方法と実務上の意義
有効宅地面積率は、開発区域全体に対する宅地として利用可能な面積の割合です。小規模80〜90%・大規模60〜75%の目安、開発法での販売総額算定への影響、土地区画整理の減歩率との関係、原価法の再調達原価算出での考慮方法まで体系的に解説します。
鑑定理論の短答式攻略法
鑑定理論の短答式は五肢択一の足切り試験です。基準の文言の微妙な改変を見抜く方法、「しなければならない」「すべき」等の義務表現の区別、絶対表現の消去法、総論第7章を中心とした出題頻度分析まで、合格ラインを確実に超える攻略法を解説します。
鑑定理論で間違えやすい10のポイント
「有効需要」を「需要」と書く、限定価格と特定価格を混同する、試算価格の調整を単純平均と誤解する――鑑定理論で受験生が繰り返し間違える10のポイントを厳選。基準の正確な文言と典型的な誤答パターンを対比し、正確な理解へ導きます。
鑑定理論の論文答案の書き方
鑑定理論の論文式は最も配点が大きい中心科目です。問題文分析の5パターン、三段構成の組み立て方、基準の条文を一字一句正確に引用する技術、定義→趣旨→具体例の3ステップ展開法、1問60分の時間配分まで合格答案に必要な技術を解説します。
鑑定評価書と調査報告書の違い
鑑定評価書と調査報告書の最大の違いは、不動産鑑定評価基準の適用範囲にあります。「鑑定評価書」の名称使用制限、3手法併用の要否、証券化対象不動産における追加記載事項（ER活用・DCF法適用過程）など、両者の法的位置づけを比較整理します。
エンジニアリングレポートとは？不動産鑑定の証券化評価におけるER活用方法
エンジニアリングレポート（ER）は証券化対象不動産の鑑定評価で活用が義務づけられた建物調査報告書です。ER提出の基本原則、提出がない場合の対応、調査8項目（土壌汚染・地震リスク・耐震性等）、不動産鑑定士の主体的判断の意義を整理します。
証券化対象不動産のDCF法適用 - 不動産鑑定における義務規定と収益費用項目
証券化対象不動産ではDCF法の適用が義務化されています。直接還元法による検証との関係、運営収益7項目・運営費用7項目の統一体系、NCF＝NOI＋一時金運用益−資本的支出の算定式、特定価格としての位置づけを基準原文付きで解説します。
底地の収益性とは？不動産鑑定における底地の評価方法と経済的利益を解説
底地の価格は賃貸借期間中の純収益と復帰する経済的利益の現在価値で構成されます。安定的だが低水準な底地の収益性の特徴、実際支払賃料に基づく収益価格の算出方法、借地権者が底地を買い取る場合の市場性回復を基準原文付きで解説します。
借地権割合とは？不動産鑑定における借地権価格と底地価格の関係を解説
借地権割合は更地価格に対する借地権価格の割合で、取引慣行の成熟度が高い地域でのみ活用されます。借地権者の経済的利益（安定的利益と賃料差額）、底地価格との合計が100%にならない理由、相続税路線価との違いまで整理します。