不動産鑑定における開発法とは？マンション用地の評価

開発法とは

不動産鑑定評価における開発法とは、不動産の価格を求める鑑定評価の手法のうち、三手法（原価法・取引事例比較法・収益還元法）の考え方を活用した手法の一つです。対象不動産について、開発行為（建物の建築、宅地の造成等）を想定し、開発後の不動産の価格から、開発に要する費用等を控除して対象不動産の価格を求める方法です。

不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、このほかこれら三手法の考え方を活用した開発法等の手法がある。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

開発を想定して土地価格を逆算

開発法の基本算式

開発法の基本的な考え方は、以下の算式で表されます。

開発法による価格 ＝ 開発後の不動産の価格の現在価値 − 開発に要する費用等の現在価値

より具体的には:

実務では、各時点での支出と収入のタイミングを考慮して、より詳細な計算が行われます。

開発法の適用場面

開発法は、主に以下のような場面で適用されます。

マンション用地の評価

想定開発の設定

マンション用地の評価に開発法を適用する場合、まず最有効使用に基づいた想定開発を設定します。

規制の箱に収まる想定建物

計算の流れ

ステップ1：開発後の販売総額の算定

想定分譲単価は、近隣地域及び同一需給圏内の類似マンションの販売事例を参考に査定します。

ステップ2：開発費用の算定

ステップ3：時間価値の考慮

開発には一定の期間を要するため、費用の発生時点と販売収入の回収時点を考慮して、時間価値を調整します。

対象地の価格 ＝ 販売総額の現在価値 − 開発費用の現在価値

計算例（簡易版）

前提条件

計算

1. 販売総額 ＝ 80万円 × 70m² × 30戸 ＝ 16億8,000万円
2. 建築費 ＝ 30万円 × 3,000m² ＝ 9億円
3. その他費用 ＝ 16億8,000万円 × 15% ＝ 2億5,200万円
4. 費用合計 ＝ 9億円 ＋ 2億5,200万円 ＝ 11億5,200万円
5. 販売総額の現在価値 ＝ 16億8,000万円 ÷ (1.10)² ≒ 13億8,843万円
6. 開発前の土地価格 ≒ 13億8,843万円 − 11億5,200万円 ÷ (1.10)² ≒ 13億8,843万円 − 9億5,207万円 ≒ 4億3,600万円

実務ではより詳細な月次キャッシュフローを作成して計算します。

開発法適用上の留意点

販売価格の査定

建築費の査定

開発リスクの反映

開発法では、事業に伴うリスクを投下資本収益率や開発リスク相当額として適切に反映する必要があります。

他の評価手法との関係

マンション用地の評価では、開発法のほか以下の手法も適用されます。

鑑定評価額の決定においては、これらの試算価格を総合的に調整します。開発法による価格は、開発事業者（デベロッパー）の投資判断を直接的に反映するため、マンション適地においては高い説得力を持つとされています。

まとめ

開発法は、対象不動産に開発行為を想定し、開発後の販売総額から開発費用等を控除して価格を求める手法です。マンション用地の評価において特に有効であり、分譲マンションの販売価格、建築費、販売費、開発期間等を総合的に分析して土地の価格を算定します。時間価値の考慮と開発リスクの適切な反映が精度の高い評価の鍵となります。

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