不動産鑑定における配分法とは？土地と建物の価格配分

配分法とは

不動産鑑定評価における配分法とは、取引事例比較法の適用方法の一つです。取引事例が、対象不動産と同類型の不動産の部分を内包して複合的に構成されている異類型の不動産に係る場合に、当該取引事例の取引価格から対象不動産と同類型の部分の価格を抽出する方法です。

取引事例が対象不動産と同類型の不動産の部分を内包して複合的に構成されている異類型の不動産に係る場合においては、当該取引事例の取引価格から対象不動産と同類型の不動産以外の部分の価格が取引価格等により判明しているときは、その価格を控除し、又は当該取引事例について各構成部分の価格の割合が取引価格、新規投資等により判明しているときは、当該事例の取引価格に対象不動産と同類型の不動産の部分に係る構成割合を乗じて、対象不動産の類型に係る事例資料を求めるものとする（この方法を配分法という。）。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

配分法の適用が必要な場面

配分法が必要となる典型的な場面は、対象不動産が更地であるのに対し、取引事例が建物及びその敷地（複合不動産）である場合です。

事例が建物付きなら配分法

配分法の2つの方法

方法1：控除方式

対象不動産と同類型以外の部分の価格が判明している場合に、取引価格からその価格を控除する方法です。

土地の事例資料 ＝ 取引価格（建物及び敷地）− 建物の価格

方法2：構成割合方式

各構成部分の価格の割合が判明している場合に、取引価格に対象不動産と同類型の部分の構成割合を乗じる方法です。

計算例

例1：控除方式

例2：構成割合方式

控除方式と構成割合方式の数値例

配分法の適用上の留意点

建物価格の把握

配分法において最も重要なのは、建物の価格（または構成割合）を適切に把握することです。

精度に関する留意点

配分法は間接的な手法であるため、以下の点に注意が必要です。

配分法と他の手法の関係

取引事例比較法の中での位置づけ

配分法は、取引事例比較法の適用過程における事例資料の調整方法として位置づけられます。配分法により土地（または建物）の事例資料を求めた後は、通常の取引事例比較法と同様に事情補正・時点修正・地域要因の比較・個別的要因の比較を行います。

配分法は事例資料を整える工程

開発法との違い

実務での活用

更地評価における重要性

更地の評価において、周辺で更地のまま取引される事例は少なく、多くの取引事例は建物及びその敷地です。そのため、配分法は更地評価の実務において頻繁に使用される方法です。

マンション敷地の評価

区分所有マンションの取引事例から敷地の価格を抽出する場合にも配分法の考え方が応用されます。

まとめ

配分法は、取引事例比較法の適用において、異類型の取引事例から対象不動産と同類型の部分の価格を抽出するための方法です。控除方式と構成割合方式の2つの方法があり、建物価格の適切な把握が評価精度を左右します。更地評価の実務では頻繁に活用される重要な手法です。

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