不動産鑑定の取引事例比較法 - 比準価格を求める計算手順を図解

取引事例比較法の全体像

不動産鑑定士試験において、取引事例比較法は鑑定評価の三方式の中でも最も実践的な手法です。不動産の市場性（マーケットアプローチ）に着目し、「類似の不動産がいくらで取引されたか」を出発点として対象不動産の価格を求めます。

取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法である（この手法による試算価格を比準価格という。）。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

本記事では、取引事例比較法の手順図解と併せて、具体的な数値例で計算プロセスを解説します。

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計算手順の全体フロー

ステップ1：事例の収集及び選択
  └→ 取引事例の要件確認
      ↓
ステップ2：事情補正
  └→ 特殊な事情がある場合の補正
      ↓
ステップ3：時点修正
  └→ 取引時点と価格時点の価格水準の変動を修正
      ↓
ステップ4：地域要因の比較
  └→ 近隣地域と事例の地域の格差を比較
      ↓
ステップ5：個別的要因の比較
  └→ 対象不動産と事例不動産の個別性を比較
      ↓
ステップ6：比準価格の算出
  └→ 複数事例の結果を比較考量

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ステップ1：事例の収集及び選択

取引事例は以下の全ての要件を備えるものから選択します。

1. 近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等に存する不動産に係るもの
2. 取引事情が正常なものと認められるもの、又は正常なものに補正できるもの
3. 時点修正をすることが可能なもの
4. 地域要因の比較及び個別的要因の比較が可能なもの

投機的取引であると認められる事例等、適正さを欠くものは選択してはなりません。

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ステップ2〜5：比準価格の算定

計算の基本式

具体的な数値例

前提条件：

• 対象不動産：住宅地（200m2）
• 価格時点：2026年1月
• 取引事例：同一需給圏内の類似地域に存する住宅地

事例A：

ステップ2：事情補正

売主の売り急ぎにより取引価格が5%程度低くなっていると判断されるため、増額補正を行います。

ステップ3：時点修正

2025年7月から2026年1月までの半年間で、当該地域の地価が+2%上昇していると判定。

ステップ4：地域要因の比較

近隣地域と事例の存する地域との地域要因を比較し、事例の地域が対象不動産の近隣地域より3%劣ると判定。

ステップ5：個別的要因の比較

対象不動産と事例不動産の個別性を比較し、対象不動産が事例不動産より2%優ると判定（画地条件等）。

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ステップ6：比準価格の決定

複数の事例について同様の計算を行い、その結果を比較考量して比準価格を決定します。

各事例の結果を比較考量し、比準価格 ＝ 225,000円/m2と決定。

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事情補正の具体例

基準の留意事項では、事情補正を要する特殊な事情が例示されています。

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配分法の活用

取引事例が異類型の不動産（例えば建物及びその敷地）である場合、配分法を用いて対象不動産と同類型の部分に係る事例資料を求めることができます。

又は

配分法による土地の価格 ＝ 建物及びその敷地の取引価格 − 建物の価格

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試験での出題ポイント

短答式試験

• 事例選択の四要件の正確な把握
• 事情補正と時点修正の区別
• 配分法の定義と適用場面

論文式試験

• 取引事例比較法の定義と適用要件の論述
• 各ステップの留意点（特に事例選択の要件）
• 原価法の計算図解や収益還元法との比較

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まとめ

本記事では、取引事例比較法の計算手順を「事例の選択→事情補正→時点修正→地域要因の比較→個別的要因の比較→比準価格の決定」の6ステップで図解しました。各ステップの補正・修正の意味と計算方法を正確に理解することが、試験対策の基礎となります。

原価法の計算図解、直接還元法の計算図解、DCF法の計算図解と合わせて、三方式の全ての計算手順を体系的に習得してください。穴埋め練習問題50選での条文確認も忘れずに行いましょう。