不動産鑑定の原価法 - 再調達原価から積算価格を求める計算手順を図解

原価法の全体像

不動産鑑定士試験において、原価法は鑑定評価の三方式の一つとして重要な位置を占めます。原価法は不動産の費用性（コストアプローチ）に着目した手法であり、「対象不動産を今つくり直したらいくらかかるか」から出発して、経年劣化等を差し引くことで現在の価値を求めます。

原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法である（この手法による試算価格を積算価格という。）。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

本記事では、原価法の計算手順を原価法の適用手順図解と併せて、具体的な数値例で図解します。

計算手順の全体フロー

ステップ1：再調達原価の算定
  ├→ 土地の再調達原価
  │   └→ 素地の取得原価 ＋ 造成費 ＋ 付帯費用（＋ 熟成度）
  └→ 建物の再調達原価
      └→ 標準的な建設費 ＋ 付帯費用
          ↓
ステップ2：減価修正
  ├→ 耐用年数に基づく方法
  └→ 観察減価法
      ↓
ステップ3：積算価格の算出
  └→ 再調達原価 − 減価額 ＝ 積算価格

ステップ1：再調達原価の算定

再調達原価の意義

再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいう。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

再調達原価を求める方法には直接法と間接法があり、収集した建設事例等の資料の信頼度に応じていずれかを適用します。

土地の再調達原価

土地の再調達原価は以下の算式で求めます。

土地の再調達原価 ＝ 素地の取得原価 ＋ 造成費 ＋ 付帯費用（＋ 熟成度）

計算例：

熟成度は、宅地造成直後と価格時点で地域要因に変化がある場合に加算できるものです。公共施設の整備や住宅の建設等により価格水準に影響が出ている場合に適用されます。

建物の再調達原価

建物の再調達原価 ＝ 標準的な建設費 ＋ 付帯費用

計算例：

付帯費用には、建物引渡しまでに発注者が負担する通常の資金調達費用や標準的な開発リスク相当額等が含まれる場合があることに留意してください。

建物及びその敷地の再調達原価

建物及びその敷地の再調達原価 ＝ 土地の再調達原価 ＋ 建物の再調達原価
                              ＝ 70,000,000円 ＋ 100,000,000円
                              ＝ 170,000,000円

ステップ2：減価修正

減価修正の目的

減価修正の目的は、減価の要因に基づき発生した減価額を対象不動産の再調達原価から控除して価格時点における対象不動産の適正な積算価格を求めることである。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

減価の三要因

これら三要因は相互に関連し、影響を与え合いながら作用していることに留意が必要です。

耐用年数に基づく方法（定額法の例）

前提条件：

• 建物の再調達原価：100,000,000円
• 経過年数：10年
• 経済的残存耐用年数：30年
• 耐用年数（合計）：40年

経済的残存耐用年数は、物理的要因・機能的要因に照らした劣化の程度並びに経済的要因に照らした市場競争力の程度に応じて判定されるものであり、耐用年数に基づく方法において特に重視されるべきものです。

観察減価法

観察減価法は、各減価要因の実態を調査して減価額を直接求める方法です。

計算例：

減価修正の併用

耐用年数に基づく方法と観察減価法は併用するものとされています。両方法の結果を比較検討し、適切な減価額を判定します。

本例では、両方法による減価額を比較して27,000,000円と判定したとします。

ステップ3：積算価格の算出

積算価格 ＝ 再調達原価 − 減価額
         ＝ 170,000,000円 − 27,000,000円
         ＝ 143,000,000円

原価法が有効な場面

原価法は以下の場面で特に有効です。

• 対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合
• 再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるとき
• 取引事例や収益事例が乏しい地域の不動産
• 新築又は築浅の建物の評価

逆に、既成市街地の土地のように再調達原価の把握が困難な場合には、取引事例比較法や収益還元法が中心となります。

試験での出題ポイント

短答式試験

• 再調達原価と置換原価の違い
• 減価の三要因の正確な区別
• 耐用年数に基づく方法と観察減価法の併用義務
• 付帯費用に含まれる項目

論文式試験

• 原価法の定義と適用要件の論述
• 減価修正の方法と留意点
• 三方式の中での原価法の位置づけ（三手法の比較）

まとめ

本記事では、原価法の計算手順を「再調達原価の算定→減価修正→積算価格の算出」の3ステップで図解しました。原価法は不動産の費用性に着目する手法であり、特に建物を含む不動産の評価において重要な役割を果たします。

計算手順の正確な理解は、取引事例比較法の計算図解や直接還元法の計算図解とあわせて三方式の全体像を把握するうえで不可欠です。確実に暗記すべき36の重要箇所も活用して、計算手順を確実に定着させてください。