不動産鑑定における配分法とは？土地と建物の価格配分
異類型の取引事例から同類型の価格を抽出する「配分法」を解説。建物付き事例から更地価格を求める控除方式と構成割合方式の2つの方法、建物価格の把握方法、更地評価の実務で頻繁に使われる理由、開発法との違いを数値例つきで整理。
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全745本
最終更新: 2026/06/07
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不動産鑑定における配分法とは？土地と建物の価格配分
異類型の取引事例から同類型の価格を抽出する「配分法」を解説。建物付き事例から更地価格を求める控除方式と構成割合方式の2つの方法、建物価格の把握方法、更地評価の実務で頻繁に使われる理由、開発法との違いを数値例つきで整理。
読む不動産鑑定における開発法とは？マンション用地の評価
マンション用地の評価に有効な開発法の仕組みを解説。「販売総額−開発費用の現在価値」の基本算式、想定開発の設定方法、建築費・販売費・開発リスクの査定ポイント、時間価値の考慮方法を具体的な計算例つきでわかりやすく整理します。
不動産鑑定における純収益とは？総収益と総費用の整理
収益還元法の基礎となる純収益（総収益−総費用）の算定方法を解説。賃貸用不動産の総収益（支払賃料・保証金運用益等）と総費用（維持管理費・公租公課等）の構成項目、償却前・償却後の違い、直接還元法とDCF法での取扱いの差を整理。
不動産鑑定における還元利回りとは？求め方の実務
直接還元法の計算式P=a/Rで使う還元利回り（キャップレート）の定義と5つの求め方を解説。割引率との本質的な違い（変動予測の含有の有無）、地域・用途・品等による水準の違い、最終還元利回りとの関係まで体系的に整理します。
不動産鑑定における最有効使用の判定プロセス
「合理的かつ合法的な最高最善の使用方法」である最有効使用の判定プロセスを解説。5つの要件、標準的使用との関係、更地と建物及びその敷地で判定が異なる理由、現行利用の継続vs取壊し・用途変更の比較考量の方法を整理します。
不動産鑑定の鑑定評価額はどう決まるのか
原価法・取引事例比較法・収益還元法の三手法から求めた試算価格を、どのように調整して鑑定評価額を決定するのか。算術平均ではない調整プロセスの4つの手順、不動産類型ごとの説得力の違い、試算価格の乖離原因の分析方法を解説。
不動産鑑定の正常価格とは？4つの価格概念の違い
鑑定評価基準が定める正常価格・限定価格・特定価格・特殊価格の4つの価格概念を比較表で整理。正常価格の前提となる「合理的な市場の4条件」や、各価格の適用場面・市場性の有無など、試験頻出の論点をわかりやすく解説します。
不動産鑑定における一般的要因とは？経済動向との関係
不動産の価格形成全般に影響するマクロ的な一般的要因を、自然的・社会的・経済的・行政的の4分類に整理。金利動向や人口変動、税制改正など具体例を挙げ、鑑定評価手法の各手順でどのように考慮すべきかを解説します。地域要因・個別的要因との関係も図表で比較。
不動産鑑定における個別的要因とは？土地と建物の違い
個別的要因は個々の不動産の価格を個別的に左右する要因。土地は面積・形状・接道状況・間口奥行比、建物は構造・築年数・設備・耐震性等が該当します。住宅地・商業地・工業地の用途別要因の違い、個別分析による最有効使用の判定、取引事例比較法での近隣地域内・類似地域の比較手順も解説します。
不動産鑑定における地域要因とは？分析の実務
地域要因とは特定の地域に属する不動産の価格に全般的な影響を与える価格形成要因。住宅地は日照・交通・生活施設、商業地は商業集積・顧客流動性、工業地は交通輸送・労働力が中心です。地域分析での分析手順、取引事例比較法での比較が必要となる場面、地域要因の変動と標準的使用の関係も整理します。
不動産鑑定における事情補正とは？具体例で解説
取引事例比較法の事情補正とは、売り急ぎ・買い進み等の特殊な事情が取引価格に与えた影響を除去する手続き。減額すべき事情（場所的限定・中間利益目的等）、増額すべき事情（売り急ぎ・知識不足等）、どちらにもなる事情（競売・恩恵的取引等）を具体例で分類。多数の事例との比較対照で判定する方法も解説。
不動産鑑定における減価修正とは？3つの減価要因
減価修正は原価法で再調達原価から減価額を控除して積算価格を求める手続き。減価要因は物理的要因（摩滅・老朽化）、機能的要因（設計不良・設備陳腐化）、経済的要因（地域衰退・市場性減退）の3つに分類され相互に関連します。耐用年数法と観察減価法の併用が必須である理由まで解説します。