直前期の全科目チェックリスト200項目｜最後の1週間で穴を潰し切る

直前期に必要なのは、新しい教材でも新しい論点でもありません。必要なのは「自分が何を思い出せないか」を、できるだけ短い時間で、できるだけ正確に洗い出すことです。ところが多くの受験生が、この洗い出しを「テキストを読み返す」という方法でやろうとします。読み返すと、書いてあることは全部わかった気がします。これが直前期最大の罠です。読んで理解できることと、白紙から思い出せることは、まったく別の能力だからです。

本記事は、その洗い出しを機械的にやり切るためのチェックリストです。全科目あわせて200項目。各項目は「〜を説明できるか」「〜と〜の違いを1行で言えるか」「〜の計算手順を書けるか」という問いの形で書いてあります。あえて答えは書いていません。答えが書いてあると、目が答えを読んでしまい、思い出す作業が起きないからです。代わりに、各セクションの末尾に「つまずいたらこの記事へ」として、その論点を解説した記事へのリンクを置いています。×が付いた項目だけ、そこから戻ってください。

直前期の記事はこのサイトに何本かありますが、役割を分けています。心構えと全体像は直前対策と心構え、時間の使い方は直前1ヶ月の過ごし方と試験3日前の過ごし方、持ち物と当日の動きは試験当日の準備ガイドが担当します。本記事が担当するのは「確認すべき中身のリスト」だけです。過ごし方の記事を読んで「では具体的に何を確認するのか」となったとき、この記事に戻ってきてください。

直前期にやるべきなのは「思い出せるか」の点検だけ

直前期の学習を、大きく3つに分けて考えます。

直前期にやるべきなのは3番目だけです。理由は単純で、本番で要求されるのが3番目の能力そのものだからです。論文式では基準の定義を白紙から書き、短答式では選択肢の1語のズレに気づかなければなりません。どちらも「読めば分かる」では届きません。

とりわけ鑑定理論では、この差が露骨に出ます。基準は逐語の精度が問われるため、「だいたいこんな内容」では点になりません。たとえば最有効使用の原則は次のように定められています。

不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用（以下「最有効使用」という。）を前提として把握される価格を標準として形成される。この場合の最有効使用は、現実の社会経済情勢の下で客観的にみて、良識と通常の使用能力を持つ人による合理的かつ合法的な最高最善の使用方法に基づくものである。 ― 不動産鑑定評価基準 総論第4章

「効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用」を「効用が最も高い使用」と書いてしまうと、それは基準の文言ではありません。「良識と通常の使用能力を持つ人」「合理的かつ合法的」「最高最善」という語も落とせません。読んでいるときには当然に見える精度が、白紙の答案では簡単に崩れます。この崩れを直前期に見つけておくのが、本記事の目的です。

もうひとつ、直前期に点検しておくべきなのが「手順の言語化」です。基準は最終判断の作り方についてもこう定めています。

試算価格又は試算賃料の調整とは、鑑定評価の複数の手法により求められた各試算価格又は試算賃料の再吟味及び各試算価格又は試算賃料が有する説得力に係る判断を行い、鑑定評価における最終判断である鑑定評価額の決定に導く作業をいう。 ― 不動産鑑定評価基準 総論第8章第8節

「再吟味」と「説得力に係る判断」という二本立てになっていることを覚えていなければ、調整の論述は書き出しから崩れます。こうした構造の記憶は、読んでいるときには意識に上りません。問いの形で叩かないと出てこないのです。

このチェックリストの使い方

1周目：◯△×を付けるだけ。悩まない

上から順に読み、5秒以内に答えの骨格が浮かぶかどうかだけで判定します。

• ◯：何も見ずに、答えの骨格を口に出せる（または書き出せる）
• △：断片は出るが、抜けや順序の自信がない
• ×：何も出てこない、または論点自体を覚えていない

重要なのは、1周目で調べないことです。×を付けた瞬間に基準を開くと、そこで15分溶けます。1周目は判定だけに徹し、リストの端に印を付けて先へ進みます。200項目の1周にかかる時間は、判定だけなら60〜90分が目安です。科目単位で区切るなら、鑑定理論70項目で25〜30分、行政法規40項目で12〜15分、教養3科目60項目で20分程度を見てください。

2周目：×だけを潰す。△は放置する

翌日、×が付いた項目だけを対象に、該当箇所を開いて確認します。ここで初めて基準や条文、記事に戻ります。×の数にもよりますが、1項目あたり3〜5分。×が40項目なら2〜3時間です。

△を後回しにするのは、△が「本番でなんとか部分点が拾える状態」だからです。直前期の時間は有限なので、0点になる×から先に潰します。△に手を出すのは、×が全部消えてからです。

3周目：もう一度全項目。×と△が減っているかを見る

2周目の翌日か翌々日に、200項目を頭から回します。ここで見るのは正答率ではなく、印の移動です。×が△に、△が◯になっていれば、その学習は効いています。逆に、×のまま動かない項目があれば、それはあなたにとって「覚え方が合っていない」論点です。語呂、図解、書き取りなど、方法を変える必要があります。基準の記憶方法そのものに問題があるなら基準の暗記スケジュールや基準の音読暗記法、長期記憶への転換法を先に見直してください。

3周で潰し切るための日割り

7日を取れない場合は、1周目と2周目を同日にまとめて2日圧縮版にできます。逆に2週間取れるなら、D-14で1周目を回し、科目ごとに3周を分散させてください。いずれにせよ、最後の3日は新しい項目を足さず、残った×だけを回すのが原則です。

印の付け方の実務

紙に印刷して手で書き込むのが最速ですが、スマホで回すなら、×だけをメモアプリに項目番号で控えるやり方でも足ります。「12, 27, 33, 41, 58...」と番号を並べておけば、2周目でその番号だけを追えます。番号を通し番号にしてあるのはこのためです。

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鑑定理論①：総論第1章〜第4章の点検（項目1〜18）

基準の入口です。ここは短答式で毎年のように出るうえ、論文式でも「なぜその手法か」を支える土台になります。特に諸原則は、単体で問われるより、手法や最有効使用の論述の中で使われる形で出ます。「原則の名前と内容」だけでなく「どこで使うか」まで思い出せるかを見てください。

第1章 不動産の鑑定評価に関する基本的考察

• ☐ 001｜不動産の価格が何の相関結合によって生ずるかを、3つの語で挙げられるか。またそれを動かす要因の4分類を言えるか
• ☐ 002｜不動産の価格と価格形成要因の関係にある「二面性」とは何か、1行で言えるか
• ☐ 003｜土地の自然的特性を5つ挙げ、それが「固定的・硬直的」と評される理由を言えるか
• ☐ 004｜土地の人文的特性を3つ挙げ、それが「可変的・伸縮的」と評される理由を言えるか
• ☐ 005｜一般の財と異なる「不動産の価格の特徴」を4つ挙げられるか（元本と果実／権利の対価／長期的考慮／専門家の必要性）
• ☐ 006｜鑑定評価とは何をすることか、「経済価値」「貨幣額」「価格秩序」の3語を使って定義できるか。またその6段階の流れを順に言えるか
• ☐ 007｜不動産鑑定士の責務として基準が列挙する5項目を挙げられるか。「引き受けてはならない」場面がどれかを指摘できるか

第2章 不動産の種別及び類型

• ☐ 008｜「種別」と「類型」がそれぞれ何を切り口にした分類かを、1行ずつで言い分けられるか
• ☐ 009｜地域の種別3つを挙げ、それぞれの定義に共通して出てくる4観点を言えるか。転換と移行の違いを説明できるか
• ☐ 010｜土地の種別として挙げられる5区分を言えるか。見込地と移行地の違いを1行で言えるか
• ☐ 011｜宅地の類型5つを挙げ、更地・建付地・底地の定義をそれぞれ「権利の付着」に触れて言えるか
• ☐ 012｜建物及びその敷地の類型4つを挙げ、自用の建物及びその敷地と貸家及びその敷地の定義の違いを言えるか

第3章 不動産の価格を形成する要因

• ☐ 013｜価格形成要因の3層を挙げ、それぞれが鑑定評価のどの作業（一般的要因の分析／地域分析／個別分析）に対応するかを言えるか
• ☐ 014｜一般的要因の4分類それぞれについて、具体例を2つずつ挙げられるか
• ☐ 015｜地域要因が宅地地域・農地地域・林地地域で区別して列挙されていることを踏まえ、住宅地域と商業地域の地域要因の違いを3つ挙げられるか

第4章 不動産の価格に関する諸原則

• ☐ 016｜諸原則11個をすべて、順に挙げられるか
• ☐ 017｜最有効使用の原則の定義を、「効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用」「良識と通常の使用能力」「合理的かつ合法的な最高最善」を落とさずに書けるか
• ☐ 018｜均衡の原則と適合の原則の違い（不動産の内部か環境か）、収益逓増及び逓減の原則と寄与の原則の違い、変動の原則と予測の原則の違いを、それぞれ1行で言えるか

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• 総論第1章の解説／総論第2章の解説／総論第3章の解説／総論第4章の解説
• 章の全体構造がぼやけているなら基準の体系図
• 価格形成要因の整理は価格形成要因の解説

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鑑定理論②：総論第5章〜第6章の点検（項目19〜40）

論文式の出題頻度がもっとも高い領域です。価格の種類の定義は逐語での再現が求められ、条件設定は要件の列挙が求められ、地域分析は用語の定義が求められます。いずれも「読めば分かる」では通用しません。定義については、書き出したあとに基準と1語ずつ突き合わせてください。

第5章 鑑定評価の基本的事項（対象不動産の確定・条件）

• ☐ 019｜鑑定評価の基本的事項として確定すべき3つを言えるか
• ☐ 020｜対象確定条件の5類型を挙げられるか。それぞれに付いている鑑定評価の呼び名（独立・部分・併合／分割・未竣工建物等）を対応させられるか
• ☐ 021｜独立鑑定評価と部分鑑定評価が、それぞれどういう状態の不動産を、どう切り出す評価かを言えるか
• ☐ 022｜未竣工建物等鑑定評価を行う場合に追加で求められる要件を挙げられるか（収集すべき資料、許認可、資金調達能力の観点）
• ☐ 023｜対象確定条件を設定するときに確認しなければならない観点は何か。「鑑定評価書の利用者の利益」という語を使って言えるか
• ☐ 024｜地域要因又は個別的要因についての想定上の条件で、特に求められる2つの観点を言えるか
• ☐ 025｜地域要因について想定上の条件を設定することが妥当と認められるのは一般にどういう場合か、1行で言えるか
• ☐ 026｜調査範囲等条件を設定できるのはどういう場合か。設定できる場合の限定を言えるか
• ☐ 027｜条件設定が原則として制限されるのはどういう鑑定評価の場合か、2つ例示できるか。またその例外を言えるか
• ☐ 028｜条件設定について依頼者との間で必要なことは何か。条件が妥当でないと認められた場合に何をすべきか

第5章 価格時点と価格・賃料の種類

• ☐ 029｜価格時点を確定する必要がある理由を、価格形成要因の性質から説明できるか。賃料の価格時点がいつになるかを言えるか
• ☐ 030｜価格時点の3区分を挙げ、それが何を基準とした区分かを言えるか
• ☐ 031｜正常価格の定義を、「市場性を有する不動産」「現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場」「市場価値」を落とさずに書けるか
• ☐ 032｜正常価格の前提となる市場の条件を3つ挙げられるか（参加の自由、取引形態、公開期間）
• ☐ 033｜市場参加者が満たすとされる要件を5つ挙げられるか。そのうち「最有効使用を前提とした価値判断」がどこに入るかを言えるか
• ☐ 034｜限定価格の定義を書けるか。限定価格を求める場合の例示3つを挙げられるか
• ☐ 035｜特定価格の定義を書けるか。特定価格を求める場合の例示3つを、根拠となる法律名とともに挙げられるか
• ☐ 036｜特殊価格の定義を書けるか。市場性の有無という点で特定価格とどう違うかを1行で言えるか
• ☐ 037｜正常賃料・限定賃料・継続賃料の定義をそれぞれ書けるか。新規賃料に属するのがどれかを言えるか

第6章 地域分析及び個別分析

• ☐ 038｜地域分析とは何を分析し判定することか、基準が挙げる4つの問いの形で言えるか
• ☐ 039｜近隣地域・類似地域・同一需給圏の定義をそれぞれ書けるか。同一需給圏が住宅地・商業地・工業地でどういう範囲になる傾向かを言い分けられるか
• ☐ 040｜個別分析の意義を言えるか。最有効使用の判定上の留意点7項目を挙げられるか。標準的使用と異なる最有効使用がありうる場合にどう処理するかを言えるか

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• 総論第5章の解説／総論第6章の解説
• 価格の種類は正常価格の成立要件、限定価格と特定価格の違い、4つの価格概念の全体像
• 地域は近隣地域とは、近隣地域と類似地域、同一需給圏とは
• 最有効使用は最有効使用の判定、最有効使用の原則

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鑑定理論③：総論第7章の点検（項目41〜58）

配点上いちばん重い章です。定義の暗記だけでなく、「どの場面で有効か」「どの手順を踏むか」「どの数式か」の3点セットで思い出せるかを見てください。演習の計算もこの章の理解に乗っているので、ここが△だと演習の点も落ちます。

試算価格を求める場合の一般的留意事項

• ☐ 041｜鑑定評価の3方式を挙げ、それぞれが何に着目する方式かを1行ずつで言えるか
• ☐ 042｜取引事例等が備えるべき要件を4つ挙げられるか（対象となる不動産の範囲／事情の正常性／時点修正の可能性／要因比較の可能性）
• ☐ 043｜「同一需給圏内の類似地域等」と「同一需給圏内の代替競争不動産」の定義の違いを言えるか。後者を使えるのはどういう場合か
• ☐ 044｜事情補正でいう「特殊な事情」とは、正常価格を求める場合に何を欠くに至らしめる事情か、基準の言い方で言えるか
• ☐ 045｜事例が近隣地域に存する場合と、同一需給圏内の類似地域等に存する場合とで、行う比較がどう変わるかを言えるか

原価法

• ☐ 046｜原価法の意義を書けるか。この手法による試算価格の呼び名と、有効とされる対象（建物／建物及びその敷地／土地のみの場合）を言えるか
• ☐ 047｜再調達原価の定義を書けるか。置換原価がどういう場合に再調達原価とみなされるかを言えるか
• ☐ 048｜再調達原価を求める基本形（何に何を加算するか）を言えるか。「通常の付帯費用」に含まれる場合があるものを2つ挙げられるか
• ☐ 049｜土地の再調達原価の構成3要素を言えるか。熟成度を加算できるのはどういう場合かを言えるか
• ☐ 050｜直接法と間接法の違いを1行ずつで言えるか。間接法で必要となる比較（地域要因・個別的要因）に触れられるか
• ☐ 051｜減価の要因3つを挙げ、それぞれの具体例を2つずつ言えるか。3要因が「独立していない」旨に触れられるか
• ☐ 052｜減価額を求める2つの方法を挙げ、それらを「併用する」と定められていることを言えるか
• ☐ 053｜経済的残存耐用年数の定義を書けるか。それが「特に重視されるべき」とされる理由を言えるか

取引事例比較法

• ☐ 054｜取引事例比較法の意義を書けるか。試算価格の呼び名と、有効とされる場面を言えるか
• ☐ 055｜取引事例が備えるべき要件3つを挙げられるか。事例の選択順序（原則／必要やむを得ない場合／代替競争不動産）を言えるか
• ☐ 056｜配分法とは何か、2つのやり方（控除する／構成割合を乗じる）に触れて説明できるか

収益還元法と賃料を求める手法

• ☐ 057｜収益還元法の意義を書けるか。「基本的にすべてに適用すべき」とされる範囲と、その例外を言えるか。取引価格に対する「験証手段」としての位置づけに触れられるか
• ☐ 058｜直接還元法とDCF法の式をそれぞれ書けるか。復帰価格の式（$n+1$期の純収益と最終還元利回り）を書けるか。還元利回りと割引率の違いを、変動予測と不確実性の扱いで説明できるか。実質賃料と支払賃料の関係、新規賃料3手法と継続賃料4手法をそれぞれ列挙できるか

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• 総論第7章の解説
• 手法別：原価法／取引事例比較法／収益還元法／DCF法の仕組み／開発法
• 個別論点：事情補正／還元利回りとは／還元利回りの求め方／取引事例の選択要件

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鑑定理論④：総論第8章〜第9章・各論第1〜3章の点検（項目59〜70）

手順と報告書、そして各論。各論は「どの試算価格を標準とし、どれを比較考量し、どれを関連づけるか」という動詞の使い分けが命です。ここを曖昧にしたまま本番に行くと、論文で書き出しから減点されます。

第8章 鑑定評価の手順

• ☐ 059｜鑑定評価の手順10段階を、順序どおりに挙げられるか
• ☐ 060｜依頼者への確認においてあわせて確認する事項を3つ挙げられるか（依頼者・提出先等／利害関係等／公表の有無）
• ☐ 061｜対象不動産の確認が2つに分かれること、その確認方法（実地調査・聴聞・公的資料の確認等）を言えるか
• ☐ 062｜鑑定評価に必要な資料の3分類を挙げ、それぞれの具体例を2つずつ言えるか
• ☐ 063｜試算価格又は試算賃料の調整の定義を、「再吟味」と「説得力に係る判断」の2本立てを落とさずに書けるか
• ☐ 064｜各試算価格の再吟味として挙げられる6項目を挙げられるか
• ☐ 065｜説得力に係る判断として挙げられる2項目を挙げられるか
• ☐ 066｜鑑定評価額の決定において、公示区域で土地の正常価格を求めるときに何をしなければならないかを言えるか

第9章 鑑定評価報告書

• ☐ 067｜鑑定評価報告書の記載事項のうち、主要なものを7つ以上挙げられるか。鑑定評価額の決定の理由の要旨に何を書くかを言えるか

各論第1章〜第3章

• ☐ 068｜更地・建付地・借地権・底地・区分地上権について、それぞれ鑑定評価額をどの試算価格から決定するかを言えるか。更地で開発法を用いるのはどういう場合か、一体利用型と分割利用型の違いを言えるか
• ☐ 069｜自用の建物及びその敷地／貸家及びその敷地／借地権付建物／区分所有建物及びその敷地について、それぞれどの試算価格を「標準」とし、どれを「比較考量」するかを言い分けられるか。建物取壊しが最有効使用の場合の処理を言えるか
• ☐ 070｜継続賃料の鑑定評価額をどの4つの試算賃料から決定するかを言えるか。証券化対象不動産の鑑定評価でDCF法がどう扱われるか、エンジニアリング・レポートについて鑑定評価報告書に何を書くかを言えるか

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• 総論第8章の解説／総論第9章の解説
• 各論第1章の解説／各論第2章の解説／各論第3章の解説
• 三手法の試算価格の調整／鑑定評価報告書の記載事項／証券化対象不動産の評価基準
• 総論と各論の対応関係が見えないなら総論と各論の対応、各論第1章の類型別ポイント

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鑑定理論（演習・計算）の点検（項目71〜100）

演習は「手が動くか」がすべてです。手順を知っていても、電卓の叩き方と答案上の書き方が固まっていないと、本番の制限時間では終わりません。以下は手を動かさずに、手順を口で言えるかを試す形にしてあります。口で言えないものは、必ず一度は紙で解き直してください。

計算の道具立て

• ☐ 071｜電卓のメモリ機能（M+／MR／MC）と定数計算を、複利計算の手順の中で使い分けられるか
• ☐ 072｜複利現価率・年金現価率の意味と、どちらをどの場面で使うかを言えるか。式を書けるか
• ☐ 073｜償還基金率と資本回収率の意味を言えるか。年金現価率との関係を言えるか
• ☐ 074｜答案上の単位（円／㎡、千円、百万円）と端数処理のルールを、自分の中で固定できているか

原価法の計算

• ☐ 075｜再調達原価→減価修正→積算価格の計算を、項目の順に並べて言えるか
• ☐ 076｜定額法による減価修正で、経過年数・経済的残存耐用年数・残価率をどう置くかを言えるか
• ☐ 077｜観察減価法による加算・減算を答案でどう表現するか、書き方の型を持っているか
• ☐ 078｜土地の再調達原価を、素地価格・造成費・付帯費用に分けて積算できるか

取引事例比較法の計算

• ☐ 079｜事情補正→時点修正→標準化補正→地域要因の比較→個別的要因の比較の順序を、掛け算の並びとして書けるか
• ☐ 080｜補正率・格差率の分数の向き（対象を分子に置くか分母に置くか）を、間違えずに立式できるか
• ☐ 081｜四半期別の変動率から価格時点までの時点修正率を、複利で計算できるか
• ☐ 082｜配分法で、複合不動産の取引価格から土地部分の事例価格を取り出す計算を書けるか

収益還元法の計算

• ☐ 083｜直接還元法の総収益・総費用の項目を、それぞれ5つ以上挙げて表にできるか
• ☐ 084｜運営純収益と純収益（NCF相当）の関係を、一時金の運用益と資本的支出の扱いで説明できるか
• ☐ 085｜還元利回りを積み上げで査定する場合の構成要素を挙げ、答案での説明の書き方を持っているか
• ☐ 086｜DCF法で、各期のキャッシュフロー表を作り、割引率で現在価値に直して合計する手順を書けるか
• ☐ 087｜復帰価格を求める式を書けるか。売却費用を控除する場合の処理を言えるか
• ☐ 088｜土地残余法の手順（複合不動産の純収益から建物帰属分を控除し、土地に還元する）を書けるか
• ☐ 089｜建物残余法の手順を書けるか。土地残余法との違いを1行で言えるか
• ☐ 090｜開発法の一体利用型と分割利用型で、販売総額から何を控除するかをそれぞれ言えるか。投下資本収益率をどこで使うかを言えるか

賃料の計算

• ☐ 091｜積算法の式（基礎価格×期待利回り＋必要諸経費等）を書けるか。必要諸経費等の6項目を挙げられるか
• ☐ 092｜実質賃料から支払賃料を求める計算を、一時金の運用益と償却額の扱いを含めて書けるか。逆方向（支払賃料から実質賃料）も書けるか
• ☐ 093｜賃貸事例比較法で比準賃料を求める手順を、取引事例比較法との対応で書けるか
• ☐ 094｜収益分析法で収益賃料を求める手順（収益純賃料＋必要諸経費等）を書けるか
• ☐ 095｜差額配分法で、差額をどう求め、どの割合で配分し、何に加減するかを書けるか
• ☐ 096｜利回り法の式を書けるか。継続賃料利回りを何から求めるかを言えるか
• ☐ 097｜スライド法の式を書けるか。変動率を乗じる対象が何か（直近合意時点の純賃料）を間違えずに言えるか
• ☐ 098｜継続賃料の4手法で求めた試算賃料を関連づける際に、何を勘案するかを2つ以上挙げられるか

本番運用

• ☐ 099｜演習1問あたりの目標時間と、見直しに残す時間を数字で決めているか
• ☐ 100｜検算の型（単価×数量＝総額、純収益÷価格＝利回り、単位の一致）を、最後に必ず通す習慣ができているか

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• 鑑定理論演習の攻略／鑑定理論演習の解説
• 計算速度と型：演習の計算スピードを上げる／よく出るパターン／数学・計算ツールの使い方
• 手順の図解：原価法の計算図解／取引事例の計算図解／直接還元法の計算図解／DCF法の計算図解
• 賃料計算：差額配分法の計算／新規賃料の計算比較／継続賃料の計算比較

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行政法規の点検（項目101〜140）

行政法規は「数字」と「要件」で決まります。直前期に伸びる余地がもっとも大きい科目でもあるので、×が多くても悲観する必要はありません。ただし、うろ覚えの数字は本番で必ず引っかかります。以下は数字と要件を思い出せるかを問う形にしてあります。

土地基本法・地価公示法・不動産の鑑定評価に関する法律

• ☐ 101｜土地基本法が定める土地についての基本理念を、4つ以上挙げられるか
• ☐ 102｜地価公示の標準地の選定、価格判定の主体、公示の時期の枠組みを説明できるか
• ☐ 103｜公示価格を「規準としなければならない」場面と「指標としなければならない」場面を言い分けられるか
• ☐ 104｜不動産鑑定士の登録と、不動産鑑定業者の登録が、それぞれどこに対して行われるかを言えるか
• ☐ 105｜鑑定評価書に必ず記載しなければならない事項を挙げられるか。鑑定評価書の交付義務に触れられるか
• ☐ 106｜不動産鑑定士でなければできない業務は何か、業務範囲の線引きを1行で言えるか

都市計画法

• ☐ 107｜都市計画区域・準都市計画区域・区域区分について、それぞれ誰が定めるかを言えるか
• ☐ 108｜用途地域の種類を全部挙げられるか。住居系・商業系・工業系の内訳の数を言えるか
• ☐ 109｜開発許可が必要となる規模の基準を、市街化区域・市街化調整区域・非線引き都市計画区域・準都市計画区域・都市計画区域外の区分ごとに言えるか
• ☐ 110｜開発許可が不要となる例外（農林漁業用建築物、公益上必要な建築物等）を3つ以上挙げられるか
• ☐ 111｜市街化調整区域における開発許可の特則と、開発許可を受けた土地における建築制限の内容を言えるか
• ☐ 112｜都市計画施設等の区域内における建築制限が、事業決定の前後でどう変わるかを言えるか
• ☐ 113｜地区計画とは何か。地区整備計画で定められる事項を3つ以上挙げられるか

建築基準法

• ☐ 114｜接道義務の原則（幅員と接する長さ）を言えるか。2項道路のみなし境界線の考え方を説明できるか
• ☐ 115｜建蔽率の限度が用途地域ごとにどう定まるか、緩和（角地、防火地域内の耐火建築物等）の内容を言えるか
• ☐ 116｜容積率の限度について、都市計画で定める数値と前面道路幅員による制限のどちらが適用されるかを言えるか。前面道路の乗数が住居系とその他でどう違うかを言えるか
• ☐ 117｜敷地が2以上の用途地域や制限にまたがる場合の処理（過半主義か加重平均か）を、建蔽率・容積率・用途制限それぞれについて言い分けられるか
• ☐ 118｜高さ制限の種類（道路斜線・隣地斜線・北側斜線・絶対高さ・日影規制）を挙げ、どの用途地域に適用があるかを言えるか
• ☐ 119｜防火地域・準防火地域における建築物の構造制限が、規模によってどう変わるかを言えるか
• ☐ 120｜既存不適格建築物と違反建築物の違いを1行で言えるか。増改築時にどう扱われるかを言えるか

国土利用計画法

• ☐ 121｜事後届出が必要となる面積要件を、市街化区域・市街化区域以外の都市計画区域・都市計画区域外の3区分で言えるか
• ☐ 122｜届出の主体（誰が届け出るか）、届出期限、届出事項を言えるか。一団の土地の判定の考え方を説明できるか
• ☐ 123｜注視区域・監視区域・規制区域における手続の違い（事前届出か許可か）を言い分けられるか

農地法・森林法・自然公園法等

• ☐ 124｜農地法3条・4条・5条それぞれの対象行為と許可権者を、表にして言えるか
• ☐ 125｜市街化区域内の農地の転用について、許可に代わる手続を言えるか
• ☐ 126｜森林法の保安林制度と、林地開発許可制度の対象規模の考え方を言えるか
• ☐ 127｜自然公園法の地域区分（特別保護地区・特別地域・普通地域）で、行為規制が許可制か届出制かを言い分けられるか

土地区画整理法・都市再開発法・宅地造成及び特定盛土等規制法

• ☐ 128｜換地処分の効果（いつ、何が生じるか）を言えるか。仮換地指定の効果と使用収益権の移転を説明できるか
• ☐ 129｜減歩と保留地の関係を1行で言えるか。清算金がどういう場合に生じるかを言えるか
• ☐ 130｜市街地再開発事業の第一種と第二種の違いを言えるか。権利変換手続と管理処分（用地買収）方式の違いを説明できるか
• ☐ 131｜宅地造成等工事規制区域と特定盛土等規制区域の違いを言えるか。許可が必要となる工事の規模要件の考え方を説明できるか

土地収用法・不動産登記法・宅地建物取引業法

• ☐ 132｜事業認定の効果と、収用手続の流れ（事業認定→裁決申請→権利取得裁決・明渡裁決）を順に言えるか
• ☐ 133｜補償の種類（土地の補償、残地補償、通損補償）を挙げ、土地の補償額の算定基準時を言えるか
• ☐ 134｜登記記録の構成（表題部・権利部甲区・乙区）と、それぞれに記録される事項を言えるか。表示に関する登記の申請義務に触れられるか
• ☐ 135｜重要事項説明の説明事項のうち、不動産の価格形成に関わるものを5つ以上挙げられるか。説明の時期と主体を言えるか

不動産関係の税

• ☐ 136｜固定資産税の課税標準の基礎となる価格が何によって定まるか、評価替えの周期を言えるか。住宅用地の特例の内容を言えるか
• ☐ 137｜相続税・贈与税における土地の評価方式（路線価方式・倍率方式）の違いを言えるか。小規模宅地等の特例の対象区分を挙げられるか
• ☐ 138｜譲渡所得の計算構造（収入金額−取得費−譲渡費用）と、長期・短期の区分の基準を言えるか。居住用財産の特例を2つ以上挙げられるか

証券化関連法・その他

• ☐ 139｜資産の流動化に関する法律・投資信託及び投資法人に関する法律・不動産特定共同事業法が、それぞれどういう仕組みを規律するかを1行ずつで言い分けられるか
• ☐ 140｜土壌汚染対策法の調査契機（どういうときに調査義務が生じるか）を挙げられるか。要措置区域と形質変更時要届出区域の違いを言えるか

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• 科目全体：行政法規の科目別対策／行政法規の数字暗記／行政法規の条文の読み方／行政法規の演習解説
• 法令別：都市計画法／建築基準法／国土利用計画法／農地法3条4条5条／地価公示法／土地基本法／不動産の鑑定評価に関する法律
• 個別論点：開発許可の詳細／用途地域の詳細／容積率の詳細／建蔽率の詳細／接道義務／土地区画整理法／都市再開発法／宅地造成等規制／土地収用法／不動産登記法／重要事項説明／土壌汚染対策法

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民法の点検（項目141〜165）

民法は範囲が広いので、直前期は「鑑定評価に接続する論点」を優先します。物権変動・抵当権・賃貸借・借地借家法・区分所有法は、そのまま各論の権利の価格につながります。

総則

• ☐ 141｜錯誤・詐欺・強迫それぞれの効果と、第三者保護規定の違いを表にして言えるか
• ☐ 142｜無権代理と表見代理の3類型を挙げ、それぞれの要件を言えるか。相手方の催告権・取消権に触れられるか
• ☐ 143｜取得時効の要件（占有の態様と期間）を言えるか。消滅時効の起算点と期間の原則を言えるか
• ☐ 144｜制限行為能力者の類型と、それぞれについて取り消せる行為の範囲を言えるか
• ☐ 145｜条件と期限の違い、停止条件と解除条件の違いを1行ずつで言えるか

物権

• ☐ 146｜不動産物権変動の対抗要件と、「第三者」から除外される者を3つ以上挙げられるか。背信的悪意者の扱いを言えるか
• ☐ 147｜相続、取得時効、解除、取消しのそれぞれについて、登記が必要となる場面を整理して言えるか
• ☐ 148｜共有について、保存行為・管理行為・変更行為の区分と必要な同意の割合を言えるか。共有物分割の方法を3つ挙げられるか
• ☐ 149｜地上権と土地賃借権の違いを、対抗要件・譲渡性・存続期間・地代の点から4つ言えるか
• ☐ 150｜地役権の要件と、承役地・要役地それぞれの意味を言えるか。時効取得の可否に触れられるか
• ☐ 151｜抵当権の効力が及ぶ範囲（付加一体物・従物・果実）を言えるか。物上代位の要件を言えるか
• ☐ 152｜法定地上権の成立要件4つを挙げられるか。共同抵当と建物再築の場合の処理を言えるか
• ☐ 153｜抵当権に基づく一括競売の要件を言えるか。根抵当権の極度額と元本確定の意味を説明できるか

債権・契約

• ☐ 154｜債務不履行の類型と、解除の要件（催告解除・無催告解除）を言えるか。危険負担の原則を言えるか
• ☐ 155｜売買の契約不適合責任について、買主の4つの手段を挙げられるか。期間制限を言えるか
• ☐ 156｜賃貸借の存続期間の上限、修繕義務の帰属、必要費・有益費の償還請求の違いを言えるか
• ☐ 157｜敷金の定義と、返還時期・充当の順序を言えるか。賃貸人の地位が移転した場合の敷金の承継を言えるか
• ☐ 158｜賃借権の譲渡・転貸の要件と、無断譲渡・転貸の効果（信頼関係破壊の法理）を説明できるか
• ☐ 159｜工作物責任の要件と、占有者・所有者の責任の順序を言えるか。所有者の責任が無過失責任である点に触れられるか

借地借家法・区分所有法・相続

• ☐ 160｜借地権の存続期間（当初・更新後1回目・2回目以降）を言えるか。建物買取請求権の要件を言えるか
• ☐ 161｜定期借地権3種類の存続期間・目的・方式の要件を、表にして言えるか
• ☐ 162｜建物賃貸借の更新拒絶に必要な正当事由の考慮要素を挙げられるか。定期建物賃貸借の要件（書面・説明）を言えるか
• ☐ 163｜区分所有における専有部分・共用部分・敷地利用権の関係を言えるか。規約変更・建替えなど主要な決議要件の数値を言えるか
• ☐ 164｜法定相続分を、配偶者と各順位の相続人の組合せごとに言えるか。遺留分の総体的割合と個別的割合を言えるか
• ☐ 165｜遺産分割前の相続財産の共有関係と、分割の方法を言えるか。配偶者居住権の要件と効果を1行で言えるか

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• 民法の要点／民法の勉強法／民法の演習解説
• 分野別：物権法の特化対策／債権法の特化対策
• 答案化：民法の答案作成

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経済学の点検（項目166〜185）

経済学はグラフと定義がセットです。直前期は「グラフを白紙から描けるか」と「用語を式で言えるか」の2点だけを見ます。計算問題は解法の型が決まっているので、型を思い出せるかを確認してください。

ミクロ経済学

• ☐ 166｜需要の価格弾力性の定義を式で書けるか。弾力性と売上（総収入）の関係を言えるか
• ☐ 167｜無差別曲線と予算制約線から効用最大化の条件を導けるか。限界代替率と価格比の関係を式で書けるか
• ☐ 168｜価格変化を代替効果と所得効果に分解できるか。下級財とギッフェン財の違いを言えるか
• ☐ 169｜総費用・平均費用・限界費用の関係を1枚のグラフで描けるか。損益分岐点と操業停止点の位置を指させるか
• ☐ 170｜完全競争企業の利潤最大化条件を言えるか。短期供給曲線がどの部分になるかを言えるか
• ☐ 171｜独占企業の利潤最大化条件と、価格が限界費用を上回る理由を説明できるか。死荷重を図示できるか
• ☐ 172｜消費者余剰・生産者余剰・総余剰を図示できるか。課税・価格規制による余剰の変化を説明できるか
• ☐ 173｜外部不経済の発生メカニズムと、ピグー税による是正を図示できるか。コースの定理を1行で言えるか
• ☐ 174｜公共財の2つの性質を言えるか。フリーライダー問題がなぜ生じるかを説明できるか
• ☐ 175｜差額地代説と付け値地代（ビッド・レント）の考え方を、それぞれ図で説明できるか。土地の供給の価格弾力性と地代の関係を言えるか
• ☐ 176｜期待効用と危険回避的選好の関係を言えるか。ナッシュ均衡の定義を1行で言えるか

マクロ経済学

• ☐ 177｜GDPの三面等価を言えるか。名目GDPと実質GDP、GDPデフレーターの関係を式で書けるか
• ☐ 178｜消費関数から乗数を導けるか。租税を含む場合の乗数の違いを言えるか
• ☐ 179｜IS曲線とLM曲線がそれぞれ何の均衡を表すか、右下がり・右上がりになる理由を説明できるか
• ☐ 180｜財政政策と金融政策の効果を、IS-LM図で説明できるか。クラウディングアウトが起きる理由を言えるか
• ☐ 181｜流動性の罠でLM曲線がどうなるか、そのとき金融政策が効かない理由を言えるか
• ☐ 182｜AD曲線とAS曲線から均衡国民所得と物価水準が決まる仕組みを説明できるか
• ☐ 183｜フィリップス曲線の意味と、自然失業率仮説による長期の垂直化を説明できるか
• ☐ 184｜フィッシャー方程式を書けるか。実質利子率と不動産価格の関係を1行で言えるか
• ☐ 185｜ソロー成長モデルの定常状態の条件を言えるか。マンデル＝フレミング・モデルで変動相場制と固定相場制の政策効果の違いを言えるか

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• 経済学の要点／経済学の勉強法／経済学の演習解説
• 分野別：ミクロ経済学の攻略／マクロ経済学の攻略
• グラフが描けないなら経済学のグラフの描き方
• 金利と不動産価格の関係は金利と不動産価格

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会計学の点検（項目186〜200）

会計学は範囲が絞りやすい科目です。一般原則、財務諸表の構造、そして資産評価の各論（減損・リース・資産除去債務・税効果）を押さえれば、大きくは外れません。鑑定理論の再調達原価・減価修正と対比できると理解が固まります。

• ☐ 186｜企業会計原則の一般原則7つを挙げられるか。真実性の原則と他の6原則の関係を言えるか
• ☐ 187｜損益計算書の区分と段階利益（売上総利益から当期純利益まで）を順に言えるか
• ☐ 188｜貸借対照表の区分を言えるか。流動・固定の分類基準（正常営業循環基準と一年基準）の適用順序を言えるか
• ☐ 189｜収益認識の基本原則と、履行義務の充足による認識の考え方を説明できるか
• ☐ 190｜費用収益対応の原則を、個別的対応と期間的対応に分けて説明できるか
• ☐ 191｜棚卸資産の評価方法を3つ以上挙げられるか。期末における収益性の低下に基づく簿価切下げの処理を言えるか
• ☐ 192｜有形固定資産の取得原価に含まれるものを言えるか。定額法・定率法・生産高比例法の違いを式で書けるか
• ☐ 193｜減損会計の3ステップ（兆候の把握・認識の判定・測定）を順に言えるか。回収可能価額が何と何のいずれか高い方かを言えるか
• ☐ 194｜リース取引の分類と、借手側の会計処理の基本を言えるか
• ☐ 195｜資産除去債務の計上要件と、資産計上額・費用配分の流れを言えるか
• ☐ 196｜引当金の計上要件4つを挙げられるか。偶発債務との違いを言えるか
• ☐ 197｜税効果会計における一時差異と永久差異の違いを言えるか。繰延税金資産の回収可能性の考え方に触れられるか
• ☐ 198｜有価証券の保有目的別区分と、それぞれの期末評価と評価差額の処理を表にして言えるか
• ☐ 199｜賃貸等不動産の時価開示の対象と開示内容を言えるか。鑑定評価との接点を1行で言えるか
• ☐ 200｜キャッシュ・フロー計算書の3区分を言えるか。営業活動の直接法と間接法の違いを説明できるか

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• 会計学の要点／会計学の勉強法／会計学の演習解説
• 分野別：財務諸表の読み方／原価計算／仕訳問題の対策

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落としやすい「紛らわしいペア」20組の総ざらい

チェックリストで×が付きやすいのは、単独の論点よりも「似ているものの区別」です。以下の20組は、毎年どこかで受験生が取り違えるものです。それぞれ、右の「言い分けの問い」に答えられるかを試してください。答えられなければ、確認先へ戻ります。

20組の確認先

• 価格の種類（1〜3）：正常価格の成立要件／正常価格・限定価格・特定価格・特殊価格／特定価格の適用場面
• 地域と使用（4〜6）：近隣地域と類似地域／同一需給圏／最有効使用の判定
• 種別・類型（7〜10）：種別と類型の完全整理
• 条件（11〜12）：総論第5章の解説
• 手法（13〜20）：原価法／還元利回りの種類比較／事情補正の具体例／時点修正の方法

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試験3日前・前日・当日朝にやること

チェックリストを3周し終えたら、あとは削っていく作業です。ここは短く済ませます。

3日前

• 残った×だけを10分で流す。新しい教材には触れない
• 演習は1問だけ、時間を計って通しで解く（手を止めないためのウォームアップ）
• 会場までの経路と所要時間を確定させる
• 持ち物を並べて写真を撮っておく（前日に見返すため）

前日

• チェックリストの×が0になっていなくてもよい。残りは「本番で出たら捨てる」と決める
• 基準の定義のうち、自分が最後まで不安なものを5つだけ選び、それを書き取る
• 早く寝る。翌朝の起床時刻から逆算して、少なくとも7時間の睡眠枠を確保する

当日朝

• 新しいものは一切見ない。前日に選んだ5つの定義と、紛らわしいペア20組の表だけを見る
• 会場では、開始30分前には席についておく
• 1科目終わるごとに答え合わせをしない。次の科目のことだけを考える

日別の詳しい過ごし方は試験3日前の過ごし方、持ち物と会場での動きは試験当日の準備ガイドにまとめてあります。試験日程は年によって変わるため、必ず当年の実施要領で確認してください（短答式は例年5月、論文式は例年8月に実施されています）。試験時間内の配分については論文式の時間配分と短答式の時間配分戦略を、答案の書き方の型は答案作成の基本を参照してください。

今日から演習で仕上げる

鑑定士試験ブートラボでは、短答式の過去問を1問単位で解ける肢別演習、鑑定評価基準のビューア、基準の穴埋めドリル、分野別の正答率にもとづく弱点の可視化を提供しています。本記事のチェックリストで×が付いた項目は、まず該当分野の肢別演習で叩き、基準の定義が怪しいものは穴埋めドリルで白紙から埋める練習に回してください。読み返すより、はるかに速く穴が塞がります。

• 鑑定理論の肢別演習を試す
• 行政法規を法令別に演習する
• 基準の穴埋めドリルで定義を埋める
• 料金プランを見る

まとめ

直前期にやることは1つだけです。思い出せるかどうかを、片っ端から試す。

• 1周目は判定だけ。◯△×を付けて先へ進む。200項目で60〜90分
• 2周目は×だけを潰す。△には手を出さない
• 3周目でもう一度全項目を回し、印が移動しているかを見る
• ×のまま動かない項目は、覚え方そのものを変える必要がある
• 最後の3日は新しい項目を足さず、残った×だけを毎日10分で流す

配分は、鑑定理論（論文・基準）70項目、演習・計算30項目、行政法規40項目、民法25項目、経済学20項目、会計学15項目。合計200項目です。すべてを◯にする必要はありません。×を数えられる状態にしておくことが、本番で「知らない問題が出ても動揺しない」ことにつながります。何が分からないかが分かっている人は、分からない問題に出会っても崩れないからです。

このリストで出た穴の埋め方については、優先順位を決めるなら基準の頻出論点ランキング、暗記すべき箇所の中身を確認するなら基準の暗記36箇所、直前期全体の時間の使い方は直前1ヶ月の過ごし方と直前対策と心構えをあわせてご覧ください。復習の回し方そのものを見直したい場合は復習サイクルの最適化が参考になります。